近五年，随着加拿大各大城市，尤其是多伦多、蒙特利尔、温哥华这三大城市的摩天公寓拔地而起，公寓化、高密度化的居住已经是大城市的趋势，不会逆转。
为什么要高密度化？道理非常简单：加拿大持续吸纳移民、大城市人口不断增加、土地面积有限。那么很多老的独立屋区域会改建成公寓、城市屋区，居住密度自然是越来越大了。
然而，谁曾料到，2020年新冠肺炎突如其来，让绝大部分行业受到了冲击，房地产也不例外。三大城市4月份的销量无一例外出现了腰斩。不仅如此，还让公众、让地产专家们产生了一种思考：
持续了多年的公寓化，真的要按下暂停键甚至倒退键了吗？当在家工作也成为主流、通勤便捷度不重要时，公寓还会继续红红火火下去吗？
城市中心的居民，已经开始“动摇”
城市中心的公寓群，居住密度最大，比如温哥华的West End是整个大温人口密度最高的社区，高层公寓比比皆是。为什么住在城市中心的公寓，最大的原因当然是上班近、生活热闹。
然而就像不少专家说的那样，疫情的阴云会长期存在，即便有了疫苗也不能直接药到病除。所以，人们的工作方式已经在加速改变：这两天，推特（Twitter）已经宣布，允许部分员工永久在家办公！
推特会“一呼百应”吗？目前看来很有可能，如果大多数企业都允许在家办公，那么同样是手握80万预算的你，会选择因为工作便利在城市中心“蜗居”，还是买边缘城市的大别墅？每天已经不用考虑去公司的时间、路程了。
撇开办公不谈，城市中心人口密度大、感染病毒的风险要比在边缘城市住别墅要大的多。生活不便？加拿大任何一个小城市都有社区中心商业中心，衣食住行还是没问题的。
这个趋势，让生活在多伦多、蒙特利尔、温哥华、卡尔加里这些大城市中心的居民开始动摇：交通枢纽的高层公寓，还会是我们的首选吗？而且在疫情影响下，坐公交和地铁都不太安全……
公寓越建越小的趋势也会扭转？
西蒙菲沙大学城市规划教授Andy Yan指出，从1991年2017年，温哥华和多伦多的公寓用四个字形容就是：越建越小。温哥华平均每栋公寓的面积缩小了20%、多伦多更是缩小了32%。
原因很简单，人口在变多、房价地价在变高、想要负担得起、想要有房住的话，只能接受公寓变小的事实。曾经两卧室公寓动辄1000尺，如今在多伦多温哥华，甚至有700尺的两卧室公寓。
然而Andy教授表示，新冠肺炎疫情带来的“安全距离”问题，会让这个持续了近30年的趋势发生扭转：人们会意识到大空间的重要性，即便是住公寓，也要住的大。大造成更贵？那住的远一些，损失一些“通勤便捷度”也无所谓。
因此，对开发商来说，会重新考虑在市中心建设大型公寓项目。比如是否要减少一栋楼的总户数，增大面积等等。价格会更贵？那就让负担的起的人来买。
Andy也给开发商们提了个建议：如果不想在户数上有太多改变的话，尽可能多的提升公共空间的面积，让人与人距离变远，提升安全感。比如健身房变大、绿地变大、会议室变大、电梯也变大、电梯能多尽量多。
政府会再次鼓励大家“搬往郊外”住吗？
麦吉尔大学教授David Wachsmuth则表示，在第二次世界大战之后，各国政府曾经鼓励住在市中心的民众搬家，搬去郊外住，更清净、更舒服。
这是因为二战让很多城市变成废墟，城市的消毒工作、重建工作要持续很久，如果市中心居民太多太密集，会影响政府的重建工作。那么，被称为“第三次世界大战”的新冠疫情，也会让政府鼓励大家搬去郊外吗？
David教授认为不大可能，因为疫情和战争本质的区别是没有对城市面貌“伤筋动骨”。但即便政府不鼓励，民众也会重新思考什么才是最好的居住方式。
别忘了，疫情让大多数人的购买力降低了，即便想住公寓，也会选择便宜一些的公寓、偏远一些的公寓。无论从购买力方面考虑、还是从人口密度考虑、居住密度考虑，接下来几年受冲击最大的都会是市中心公寓。
大公司让员工在家工作，至少可以减小办公室租金压力，但市中心公寓一旦出现买家急剧减少的话，这损失可难以弥补了。
对居住的理解变了，但房价本身不会跌
在上周我们发布的文章中，介绍了温哥华的多位专家对于大温地产走势的看法：因为大温用地紧张、大温人口在增加、以及房地产行业在大温的地位，所以大温房价并不会跌，4月的销售数据已经证明了。
那么其他城市呢？比如受疫情影响最大的蒙特利尔？麦吉尔大学教授David Wachsmuth的观点也是：不会跌，加拿大任何城市的房价都不会跌。
依然是简单的道理：魁北克的人口还会增长、移民还会涌入。而疫情困扰的这两年，新屋开工量会大大减少。人口在增多、供应量在变少，房价怎么可能下跌？最近想卖房套现的人，可以松口气。
在走访了多家开发商后，得到的结论也是“我们不会给现有的项目楼盘降价，即便不太好卖。”蒙特利尔都是如此，何况疫情相对轻的多伦多和温哥华？
所以，疫情对加拿大地产的冲击，不会是价格层面的，而是居住观念：高密度、追求通勤便捷的主流居住方式，究竟会有多大改变？独立屋会不会重新成为潮流？这个问题，就等待加拿大民众的实际行动来解答了。
