一栋位于西温价值近300万加元的豪宅近日摊上事儿了。
市政府把房主夫妇告上了法庭，投诉他们违章翻建，并要求法庭勒令他们在60天内把房子拆了，否则就要强拆，而且强拆费用还要屋主承担。
西温市政府在法庭文件中提到，这对夫妇违反了市政府的区域规划条例和建筑条例，在没有获得政府批准的情况下，把原先的房屋结构整个拆除，还盖了一栋不符合区域发展计划的新房子。
看看图片中这套房子，很不错是吧？如果被拆掉是不是很可惜呀？！
虽然目前这件事还在走法律程序，但回顾事情的原委，房主还是有很大责任的。其中最关键的就是，在动手翻盖之前并没有获得政府的翻建许可。房主也许是太心急了，一边施工一边在申请许可证，结果政府部门最终给出的审批和他实际建筑的结果大相径庭，所以才会引出这一场大麻烦。
那么，要翻建或新建房屋都要事先获得什么许可呢？
翻建或新建房屋都是比较复杂的一项工程，事先的规划和获得审批是很重要的一个环节。在这一环节上投入的时间、精力和费用都要做好预案，因为这不是一两天就可以做完的。审批部门要求提交的文件必须全面而详细，不可以马虎了事。如果自己是外行的话，在这一环节上就有必要让专业人员参与。当然预算也要考虑到这一环节。
除了需要专业人员参与规划设计，政府部门的现场勘验和审批非常重要。西温的这个案例就是因为业主的建筑越出了自己家的地块和公共区域的市政建筑红线，虽然后来修改了，但建筑物高度等方面仍不达标，所以最后市政府要求强拆。
西温政府关于独立屋和双拼的建筑规划说明（setback regulations）
详情参见：https://westvancouver.ca/sites/default/files/dwv/assets/home-building-property/docs/Planning/brochures/BROCHURE-SETBACKS.pdf
另外房屋建成后也需要市政府的验收检查，通过了这一关才可以正式入住或销售。其实这一环节一方面是市政府要确认工程的合规情况，另一方面对业主最终的房屋质量也是一种保障。
在房屋申请翻建和开发许可时，要考虑其他的一些需要市政府审批和统一协调的事情：
1， 施工期间的道路交通协调控制
2， 垃圾清运和处理
3， 施工现场停车管理
4， 卡车运输出入管理
不要试图省事而和政府部门“斗智斗勇”，毕竟加拿大是法制健全的社会，处理事情合理合规会保证自己的权益，想钻空子的话有可能是要付出很大代价的。
在大温到底哪些跟房子有关的工程需要审批呢？我们来细细八一八：
以下翻修房屋的项目不需要申请：
· 更换室内附着固定装置、橱柜、或铺地板、地毯
· 粉刷墙壁
· 疏通下水道
· 更换有缺陷的保险丝、插座或开关
· 安装屋顶、排水沟或排水管
以下翻修项目需要在动工前获得政府许可：
1， 需要申请许可以及至少一种由专业执照人员操作并报备的项目：
· 拆除房屋内墙和重新分区隔离
· 拆除现有的水管、电路、和煤气管
· 安装新的水管、电路、和煤气管
· 进行结构维修，进行翻修，或者是在你的土地上根据分区规划增建新的房屋（需要特殊审批）
· 建设附属建筑(车库、车库、花园棚等)，但必须要符合你的地区分区规划要求
2， 需要申请开发许可证、建筑许可证和至少一种由专业执照人员操作并报备的项目
新建房屋
组装一套住房
按照地区分区规划，进行结构性维修、增建房屋（需要确认是否符合要求）
建设附属建筑(车库、车库、花园棚等)，但必须要符合你的地区分区规划要求
更简单的项目可能符合联合开发建设许可证的要求。
3， 由专业执照人员操作并报备的项目
· 任何消防喷水灭火系统的维修和安装
· 与煤气管道有关的工作
· 大部分与电路有关的工作
· 大部分与水管有关的工作
翻建房屋或是新建房屋是一项需要投入时间和精力的事情，千万不要一时着急就先干起来。如果没有妥善地处理前期审批问题，你可能不仅是欲速而不达，更会损失大笔的金钱。在开始动工之前一定要做足准备工作。
来看看市政府有关没有获得审批许可的处罚说明吧！
· 假如没拿到许可就动工，会被处以罚款，通常是正常申请费的2倍。
· 假如当你的许可证申请还在被处理的时候，实际已经开始动工，那会被要求停工。在这段时间内，所有的工作都必须停止。在这期间最初的申请时间等候顺序和处理申请的费用仍然适用。
· 可能不得不取消已经完成的工作。
· 可能不得不做比你最初计划和预算更多的工作，比如增加消防洒水器或进行地震升级。
· 可能会产生其他的法律和/或财务问题，例如对出售你的房屋或保险索赔的影响。
注意: 即使你雇佣了一个承包商，他向你保证不需要这些许可证也不一定是可靠的。必须由市政府来确认你的工程是否需要审批。而且作为房主，你有不可推卸的责任承担这些费用或罚款。
了解了这些，再回头看看西温这栋豪宅的案例，虽然目前房主Philip Garrow表示，当他的房子在盖的时候，工程师们都签字认可了，而且房子符合安全规定。他们准备也向法庭申诉，申诉房屋的合法性；但是大家是不是可以对照市政府的明文规定，有个预判了呢？
其实，在各市政府网站上，这个问题是有很清楚的说明的。请参照以下大温地区各市政府网页：
温哥华:（http://vancouver.ca/home-property-development/when-you-need-a-permit.aspx）。
西温: https://westvancouver.ca/home-building-property/construction-renovating/building-permits
北温: http://www.cnv.org/property-and-development/building-and-development/permits-and-inspections/building-permit-application-forms-and-information
列治文: https://www.richmond.ca/services/permits.htm
素里 http://www.surrey.ca/city-services/15198.aspx
三角洲市: http://www.delta.ca/services/permits-licences/building-plumbing-permits
本拿比: https://www.burnaby.ca/City-Services/Building/Permit-Processing.html
高贵林: https://www.coquitlam.ca/city-services/licenses-and-permits/building-permits.aspx
满地宝: http://www.portmoody.ca/index.aspx?page=137
