全球范围内，加拿大是极少数不对自住房出售征收“资本利得税”的发达经济体。
但近几年，关于自住房出售开征“资本利得税”的消息甚嚣尘上，一次又一次地刺激着业主们敏感的神经。尤其是一部分用自住房来“flipping house”的房主们。
很多人简单粗暴地把“flipping house”翻译成“炒房”，其实并不准确。
根据《韦氏词典》，house flipping中的flip对应释义为：
虽然本质上house flipping也是短时间内将房屋低价买入，高价卖出，但与“炒房”的差别依然明显，最主要的就是house flipper会对低价买入的房屋进行修缮、装潢，然后再转手卖出。
据《金融邮报》报道，加拿大税务局（CRA）近年来一直在关注买卖自住房的纳税人，认为部分纳税人不恰当地利用自住房免税，尤其是与房屋翻新出售有关的纳税人。
如果CRA确定纳税人频繁买卖自住房，很可能会被拒绝免税，并且有可能将房产增值部分作为经营收入（business income）100%征税，而不是资本收益（capital gain）50%的税。
一位温哥华的业主，就因为买旧屋翻新出售的问题，被CRA盯上了。
这位业主在6年内购买、拆除、建造并出售了3所房屋。但CRA发现，这名纳税人有好几年报税时，每年所报的经营收入均在15000到20000之间，因此对其展开调查。
该案于2016年秋季首次开庭审理，次年春季继续审理，历时5天。根据法庭文件，纳税人在2004年至2010年期间购买了3套旧屋，之后他拆除了这些房屋，盖了新房并出售。
CRA重新裁定了纳税人在2006年、2008年和2010年的纳税额，包含了他没有报告的出售这些房产的净收入。CRA还包含了纳税人未申报的与房地产销售相关的GST。还根据《所得税法》和《消费税法》给出了罚款。
据悉，纳税人的第1套房产于2004年以$58万元的价格购买，于2005年获得了建造新屋的建筑许可，并于2006年初将该新屋挂牌出售，卖了$140万元。
第2套房产于2006年6月购买，即在纳税人出售第一处房产两个月之后。该物业的购买价格为$89万，也是拆除旧屋建新房，于2008年3月以近$200万的价格出售。
第3套房产于2009年8月以$110万买下，在旧址建新房之后于2010年11月以近$230万的价格出售。
纳税人正在对加拿大税务法院2019年的裁决提出上诉。
在税务法庭上，纳税人辩称，他经手的每处房产都是为自己和儿子购买的居住地，并且在出售之前都已经住过一段时间。他之所以把每一间房子都卖了，因为他觉得自己的债务太高了，想卖房还债。
然而，在卖掉每一栋房子后不久，他就背上了比以前更多的债务。第一套房子的抵押贷款金额为$81.25万元，第二套房产约$110万，第三套房贷金额约$210万。
正如上诉法院后来所说的那样：“一个想要减少债务的人，不会在卖掉房子还债后不久就背负更多的债务。”
纳税人表示，之所以没有报告处置这些房产所产生的收益，因为他认为这些房屋是他的主要居所，因此是免税的。同样，他也没有报告三笔销售的任何GST，因为他认为他不是建筑商，不是在做生意，因此他不需要缴纳GST。
税务法院法官认为，纳税人的“证词不可信”，并且他“通常没有在任何时期居住过这三个房子中的任何一个”。因此，法官得出结论认为，这位纳税人出售的物业不属于自住房，因此也无法申请卖出自住房的税务减免。
“在我看来，”法官写道，“从本案的证据中可以清楚地看出，（纳税人）就是在房地产开发业务的过程中进行了三套住宅的开发。”
税务法庭还认定纳税人是建筑商，应该对其每次房屋销售收取GST。
纳税人将下级法院的决定上诉至联邦上诉法院，联邦上诉法院于2021年6月通过在线视频会议审理此案。纳税人在上诉法院提出的唯一问题，是他是否满足“建筑商”的定义，是否需要缴纳GST。
上诉法院所审查的重点在于：确定这位经纪出售物业所实现的收益，究竟是经营收入还是资本收益，包括考虑出售物业的性质、所有权期限的长短、交易的数量与频率、在物业上或与物业有关的工作、导致财产出售的情况，以及纳税人的动机。
在审查了所有证据后，上诉法院的三名法官一致裁定，“没有依据推翻税务法院法官关于（纳税人）从事收购房产、拆除旧屋、建造新房并出售”的裁定。
因此，根据《消费税法》，这位业主被视为建筑商，应该对三套房屋的每一套征收GST。
过去，加拿大税务局对于自住房出售的全部获得免交税，并不需要报告。
但随着投机客的增加，2016年10月，税务局为了跟踪一些频繁进行房屋买卖的“炒房客”，开始审核自住房获利免税的申请。
如果你在去年卖过房子，今年报税时必须填报卖房的基本信息，才能申请自住房获利减免税。
有关卖房的信息是填在最新的表格Schedule 3“Capital Gains(or Losses) in 2016”上。
需要提供的资料包括买房日期，卖房获利金额，以及房屋的地址。
