据多家媒体报道，今天，联邦政府的新房贷规则正式生效。

自8月1日起，新房买家的摊还期（即还清全部房贷的时间长度）可以延长到30年，而不是标准的25年。这一变化是在4月的联邦预算中宣布的，作为应对住房危机的措施之一。

新政策旨在减少加拿大买家的月供，毕竟每个月底多一些现金流肯定会帮助购房的加拿大家庭。但在专家看来，新政策虽然可能增加一些买家的借贷能力，但总体上对住房可负担性的影响可能有限。

提高借贷能力

财政部长兼副总理Chrystia Freeland在4月公布的2024年联邦预算中宣布了这些变化。她认为新政策可以为那些被排除在房市之外的加拿大人——尤其是年轻人提供购房可能。

Rates.ca的房贷和房地产专家Victor Tran告诉Global News，延长五年期的房贷可能会将购房者的借贷能力提高5%，使潜在买家有可能获得更大额的房贷。

BMO高级经济学家Robert Kavcic表示，从每月还款的角度来看，延长贷款期限相当于将房贷利率降低75-80个基点。

然而，Kavcic指出，对于那些能够实际利用这一政策的人来说，这是一个很好的变化，但真正能够满足条件的人才适用，实际受益的加拿大人数量有限。

谁有资格获得30年期的房贷？

申请人中至少有一名借款人符合加拿大政府对首次购房者的定义，才能从贷款机构获得30年期的房贷。

政府规定的条件包括：从未买过房、在过去4年内未住在自己或配偶拥有的房屋中，或最近婚姻或同居关系破裂，以及房屋必须是新建的，且未被居住过。

最后，30年期摊还期只适用于有保险的房贷。只有在买家首付少于20%的情况下，且房产价格低于$100万元时，房贷才能获得保险。

大多数业主无法受益

Tran表示，在加拿大最贵的房市中，获得新建房屋的有保险房贷可能是买家享有30年期摊还期的障碍。多伦多或温哥华的许多房产，即使是入门级的，价格也早早超过$100万元。

Tran补充说，许多预售房单元的建造商需要至少20%的首付款，因为他们需要早期资金来开工建设。但这个首付款也排除了获得新建房屋的有保险房贷的可能性。

“实际上，全国范围内实在没有多少人能够利用这一新计划，”Tran说。

Kavcic表示，目前许多家庭在寻找住房时将无法受益于较长的摊还期。因为他们要么是现有业主，希望换更大的房子；要么是租房者，寻求多卧室的房子，他们的目标房产价格大多超过百万。

30年期的房贷负担性差

另外，批评30年期摊还期的人也质疑其改善现有住房可负担性的能力。

Tran指出，选择延长摊还期将使加拿大房贷和住房公司（CHMC）增加20个基点的“保险附加费”，加在现有的房贷保险费上。在安省，人们还必须为此保险附加费提前缴税，增加了房产的成交费用。

举个例子，一个年收入$10万元、五年期固定利率为5.0%的首次购房者在安省购买价值$40.5万元的房屋，支付最低5%的首付；在25年摊还期内，买家的月供为$2327元。

延长至30年，购房价格可能上涨至约$42.8万元，这是基于借贷能力的提高以及保险附加费和其他税费的计算得出的。这将使五年期内的每月还款额降至$2261元，每月少$66元。

尽管较低的月供和增加的借贷能力可能有助于符合新政的购房者，但延长摊还期对可负担性的长期益处有待考证。

毕竟，多支付五年的利息也是一笔支出。此外，摊还期延长时，各种价格成本也会增加，很可能导致加拿大人为自己的房子支付更多费用。

降息才能令借贷成本下降

在加拿大房贷期限变化之际，央行在6月和7月连续两次降息，借贷成本已经在下降。

Tran表示，尽管有两次降息，但房价仍然很高，住房在加拿大仍然难以负担。随着今年晚些时候预计会有更多的降息，他表示住房活动可能会在今年秋天有所回升，但目前市场仍然停滞。

Kavcic同意，住房市场的整体可负担性将取决于市场力量，如加拿大央行的政策利率，而不是自由党的摊还期变化。

“这需要一些时间。但我们正朝着更好的可负担性方向发展——大约在2025年左右实现。”

对续贷的影响

CTV News采访了RE/MAX 的房产经纪 Manon Fredette。她认为，利率下降总是具有“刺激性的”。即使只是0.25%的降息，也会刺激那些观望的人抓住机会，锁定比前一年更好的利率。每一点降息都是有用的。

现在，虽然加拿大央行再次降息，夏季仍然有些疲软，看到的变化不大。然而，如果9月再次降息，会有更多人锁定更好的利率——这将会帮助更多在借贷成本上挣扎的加拿大人。