通常情况下，翻新一栋别墅要比推倒重建便宜许多。但在温哥华，也许有些时候，选择翻新还不如选择新建一栋新宅更划算。

温哥华有一对年轻的夫妇，Geoff Glave 与 Ana-Maria Hobrough。他们居住在位于快乐山（Mount Pleasant）的一栋平房…哦不对，现在已经是一栋两层的、 Craftsman 风格的小别墅了。

考虑到家庭成员越来越多，这对夫妇打算扩建一下这所拥有百年历史的小平房。他们面临着两个选择：将平房翻新（Renovation），或是彻底推倒（Demolition）再盖栋新楼。

要知道在温哥华推倒老宅可要面临不少的压力，不仅你的街坊邻居会谴责你不尊重历史的遗产，市政府可能也要找你麻烦。虽然推倒重盖这样的事情中国买家没少干，不过毕竟我们华人在白人面前脸皮厚；对于许多白人来说，他们还是能不拆就不拆的。

这对夫妇想起了他们的父母在70年代也曾给住宅翻新过，于是他们也想尝试下父辈走过的老路。当然了，成本才是最关键的原因。Glave 表示，“你会想当然地以为，翻新一定比推倒重建要便宜”。

尽管翻新之后的结果确实非常不错，但这对夫妇也上了一课：在某些情况下，翻新并不比重建要便宜；而且相对而言，翻新给住宅增加的价值太少。

翻新老宅并不便宜

这对夫妇最初的预算是20万左右，但他们中途突然发现，还有各种各样的建筑标准需要满足，因此出现了很多杂七杂八的费用。最后的花费比预算高出了50%，差不多要30万。

翻新一栋老宅总是会出现各种各样的“惊喜”。他们的建筑师 Allison Holden-Pope 表示，最常见的额外费用来自于一些很小的毛病，这些小毛病都是各代房主遗留下来的，久而久之小毛病越来越多，就变成了一些严重的结构性问题。“当你看到这些小毛病全出现在一起的时候，你会觉得没人从楼上摔下来就已经是万幸了。”

这些小毛病可以是霉菌、水污染或者是电线老化之类的。当建筑工程队进入到 Glave 与 Hobrough 的新家中时，他们发现一些布线方法居然还是百年前遗留下来的，放在今天有很大的火灾风险。Glave 表示，就是类似这样的问题让他们这里多出5000元，那里又多出5000元。

JDL Homes 的联合创始人 Doug Langford 在温东就有一个正在进行的翻新工程，他们打算彻底破坏掉地下室并加固地基，但发现地基的水泥太脆弱了，需要被替换掉。于是他们不得不把整栋房子架空起来，然后花费数月重新打造它的地基。

“我的一些客户选择了翻新，但当他们开始把这些杂七杂八的费用都加一起时，有的花费达50万、60万、70万，他们会想，如果他们再多花个20%，他们都能建一个新家了。”

承包商 Jim LeMaistre 在高贵林（Coquitlam）有一套40年的老房子，他最近刚刚完成了翻新工作。他发誓，这绝对是他最后一次给自己的家做翻新工作。他说，“现在选择将这些老房子翻新已经不再明智了。”

他与妻子于2010年时以59万的价格买下了 Ranch Park 附近的一栋住宅，他打算翻新一下来作为展示给客户的样板房，预算8万元。然而他最终花费了超过25万元，因为他预料不到的花费层出不穷，比如什么清除石棉、替换裸露的铝线、扔掉没有被分级的木材等。他说，“我知道自己在做什么，但我还是被整死了。”

重建能为住宅增值

经纪 Cheryl Nadeau 表示，相对于翻新，推倒重建还有一个好处：它能为房产大幅度增值。她说，“如果你在售卖一栋全新的住宅，你绝对能拿到一笔附加费。”

她举了个真实的例子。在一月份她卖出了两套房子，它们都在 Kitsilano 的 Whyte Avenue 上，土地面积一样，房屋面积也差不多。其中一个建于2013年，最终卖了565万；另一个建于1911年，在2013年被翻新过一遍，但却只卖了不到160万。

她说，“许多买家寻找的都是全新房而不是被翻新的房子，因为新房能全方位地得到升级。”比如更高的天花板、开放式的空间设计、每个卧室的独立浴室、空调系统等。这些地方都只有在重建时才能得到升级。

Jim LeMaistre 也表示，“我妻子和我管它（翻新）叫‘给猪涂口红’，虽然很性感，但毕竟还是头猪。”这也是为什么他下次打算要从头建起，这样他可以有更高的天花板，还可以再装个电梯以便他老年时上下楼。

严格的建筑标准

除了翻新本身的费用，Geoff Glave 与 Ana-Maria Hobrough 这对年轻夫妇还向市政府付了6570元的许可费。

在温哥华，翻新工程的费用是“几何式”增长的。一旦工程花费超过5000元，你就要满足一些节能上的要求；如果超过5万元，你家的墙就需要加厚来满足隔热隔音的要求，你可能还要把门窗封严以避免热量泄漏；如果超过9.5万，你需要定制一个新的下水道连接系统来分离雨水，这要花费1.6万左右；如果翻新花费超过了住宅价值的一半，那你就需要加装喷水灭火装置了。而且任何翻新都需要符合现代建筑标准，比如三层玻璃窗、更宽的门、执手锁……

建筑师 Allison 通常会与客户坐下来，比较翻新与重建的优缺点。她说，“翻新很少会和重建一样贵，但有时候确实是这样的。”

大温住宅建筑协会（Greater Vancouver Home Builders’ Association）会长 Mark Cooper 表示，室内的翻新工程通常需要花费100－125元／平方英尺，如果加上新窗户和一些室外工作，则会涨到150元左右。“如果翻新工程的花费涨到了200元／平方英尺，这就是时候要考虑下是否要选择推倒重建了。一个优秀的建筑师肯定会帮你算这笔帐的。”

政府：建筑标准很重要

Glave 在自己切身经历过后，终于明白了为什么许多房主选择推倒重建。“温哥华有很多我认为状况极佳的别墅被推倒重建，这惹来了许多非议。我认为如果市政府如果真的想让人们选择翻新而不是重建，那他们应该从政策上鼓励翻新，让翻新的成本降下来。”

Doug Langford 也认为，市政府应该为翻新的房主给予一些政策上的优惠。他说，“我觉得保存老宅的想法不错，我们确实应该保护一些老祖宗的遗产。但是现实很残酷，如果我们想要这么做，政府应该想想办法。”

市政府的工作人员其实也认识到了这个问题。负责城市的建设、检查与加强的主管 Mike Collister 表示，“无论是翻新还是重建，都可以很昂贵。但根据我的经验，如果你的翻新的地方很多，那确实有可能比重建还要昂贵。”

从可持续性的角度来说，市政府当然希望看到更多的人维护好现有的住宅，而不是制造出大量的拆迁垃圾；保护好那些具有历史意义的住宅也同样重要。但是他们坚称，虽然现有的政策让温哥华的翻新工程很昂贵，但满足那些建筑标准是很有意义的。

Collister 解释道，最近对于建筑标准的一些修订都是为了提高建筑质量的。“我们不希望住宅的寿命都只能维持20或30年，我们希望他们能持续上百年。”

温哥华可持续发展执行总监 Doug Smith 表示，“制定那些建筑标准不是随便玩玩而已，它们都是些重要的安全标准与环境标准。通常来讲，我们会率先制定出这些标准，10年内就会有其他城市也跟随上我们的脚步，制定出同样的标准。”

他坚称，让住宅变得更加节能，是减少温室气体排放计划的一部分；为住宅加装便携设施也很重要，因为婴儿潮的那批老人已经要退休了。“对于许多人来说，也许这些要求都很烦人，但这关系到每个人的未来。”

其实重建也很贵

有许多原因让房主们最后选择了翻新而不是推倒重建。其中之一就是“绿色拆迁计划”（Green Demolition Plan）。根据该计划的要求，任何人若想拆掉1940年以前的老房子，需要回收或重新使用拆迁垃圾中的75%。如果市政府认为被拆的是一栋有历史价值的老宅（Character Home），这个比例甚至达90%。明年初，这个计划则会覆盖所有1950年以前的老宅；而2017一月之后，所有独立屋都要满足这个计划的要求，无一例外。有过相关经验的人表示，回收拆迁垃圾要花费1.5万到3万元。

城市房屋评估部门的 Tony Chen 表示，温哥华的分区与城市发展法规（zoning and development bylaws）允许城市规划者为翻新的人提供政策上的宽松。他说，“城市规划总监对于翻新有着大量的自主权，但对于新建的房子则很少。”

一些承包商也指出，温哥华的一些规章制度使得拆迁变得不划算，因为它们严格限定了新建筑对环境造成的影响。大温住宅建设协会的 CEO Bob de Wit 说道，“举个例子，如果你在 Shaughnessy 的话，他们对于文化遗产的保护规定会让你新建的房屋面积反而更小。”

Glave 并不后悔自己的翻新决定，部分原因是因为建造一栋新房会花费更长的时间，也就意味着要更久之后才能住进家中。而且不论怎样，翻新还是要比重建要便宜。

“虽然我吐槽了很多，但翻新还是更便宜，只不过它应该更便宜的才对。”

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