加拿大的住房可负担行一直是大家关注的话题，居高不下的房价给人们带来了困扰。而不少人们将原因归结于每年涌入的新移民群体。

未来三年内，加拿大的移民数量将达到井喷式增长，但这个群体具体会给房地产市场带来怎样的影响呢？以安省和多伦多为例，我们来看看专家的分析。

据《多伦多星报》报道，新移民和已经定居的移民之间存在明显的负担差异。

专家表示，新移民不是房地产投资的主力军，相反，他们的经济状况相对被动。已经定居的移民才是推动住房投资的关键群体。

新移民买不起房，主要租房

加拿大政策选择中心（Canadian Centre for Policy Alternatives.）的高级研究员Ricardo Tranjan表示，只有极少数新移民拥有足够的资金一次性购买房产。

根据最新的人口普查数据，新移民的收入几乎比非移民低20%。

新移民家庭（2016年至2019年之间入境的人士）的平均收入为$44520元，而总人口的平均收入为$54450元。

人口普查还发现，约15%的新移民属于低收入群体，而总人口中这一比例为11%。

新移民通常先进入租赁市场，他们主要对租房市场产生影响。

新移民的租房率是加拿大平均租房率的两倍，仅有4%的新移民拥有无房贷房产，而总人口中这一比例为25%。

Desjardins银行的加拿大经济高级总监Randall Bartlett表示，由于收入较低，新移民不得不将大部分收入用于住房。而大量的租房需求迫使租赁市场面临压力。

然而，租赁住房需求的激增诱使更多投资者利用这一需求进入市场，继续抬高价格。

出于利益考量，比起那些专门用于租赁的房屋，投资者更偏向于建设共管公寓。原因是面向市场的共管公寓单位更小，建设速度更快，成本更容易收回。这些投资者主导房屋供应，造成不少负面影响。

Bartlett表示，“我们需要激励建筑商建设更多专门用于租赁的住房。”

“现在公寓变得越来越小，独立屋变得越来越大。我们需要更多的联排别墅和大型公寓，以满足新移民家庭对住房的需求。”

多伦多都市移民和安置中心（Toronto Metropolitan Centre for Immigration and Settlement）的学术主任Usha George表示，移民和年轻的加拿大人购房面临许多障碍。

“生活成本增加了，人们储蓄的那点钱都花光了。食品、日用品、交通等费用都涨得很多。”

因此，George认为，对于新移民来说，别说存足够的钱买房了，连支付租金都变得越来越难。现在，即使是租赁市场也变得供不应求，一些房东甚至要求租客提前支付半年的租金。

根据研究公司Urbanation的数据，今年第一季度，刚需型公寓的平均租金首次突破了每月$3000元的大关。这是多伦多地区租金连续第六个季度出现两位数同比增长的情况。

已经定居的移民是房地产投资者的主力军

还有另外一个现象值得玩味。根据加拿大统计局周二发布的报告，与出生在加拿大的公民比，已经定居的移民成为房地产投资者的比例更大。

报告称：“在安省和BC省，无论是整个移民群体还是已经定居的移民群体，在投资者中的比例都高于他们在该省人口中所占的比例。”

然而，房地产投资者中的移民群体平均年收入相比较低。在安省，移民投资者的平均年收入为$8万元，而加拿大出生的投资者为$10万元。

统计局的发言人表示，为什么已经定居的移民在投资者中所占比例较高的一个原因是，对于移民来说，通过投资房产来积累财富比其他类型的资产（如注册养老金计划）更为重要。

年龄上，55岁及以上的居民在房产所有者中所占比例较高。在安省，33%的投资者是移民，而他们在人口中所占比例为30%。而在投资者中，57%的人是55岁及以上的年龄段，而他们在人口中所占比例为32%。

他说：“婴儿潮一代（1946年初至1964年底出生的）的移民和非移民是房地产投资者的主力军。一般来说，年龄越大，拥有更多储蓄和资本购买房产的能力就越强。

房地产投资者是真正的推动者，与移民身份无关

根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，今年4月，加拿大的全国平均房价上涨至约$72.4万元，而在多伦多为$115万元。

根据土地和商业登记公司Teranet的数据，从2017年到2021年，投资者在安省的住宅房地产中占据了最大的购房份额（22%），其次是首次购房者。

经济学家表示，加拿大通过友好的移民政策确实引进了更多的技术移民和高收入者，可能会进一步推高房价。

但Tranjan表示，任何价格上涨都与可用工资有关，而与移民身份无关。

他说：“社会中有一定数量的高薪职位，无论是移民还是加拿大出生的劳动力都从事这份工作。”