伤筋动骨还是不痛不痒?新的压力测试如何影响大温房市?

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低利率时代造就了大温地产的红红火火,但人们普遍有居安思危的意识:利率低了那么久,加拿大地产价格都失控了,是不是很快就会提升利率?我们现在还不下手买房,将来会不会要付出更高代价?



4月8日的一则新闻,更是让潜在购房者有些惊慌:房贷压力测试水平从6月1日开始提高到5.25%!OSFI的主人Jeremy直言:超低房贷利率是暂时的,他们需要确保买家在未来利率调高后依然有能力偿还贷款。因为一旦金融系统恢复到大流行前的情况,利率将会再次提高。


简单来说,如果想要在利率更高的情况下能偿还贷款,那么贷款者能贷到的钱将大幅减少,预计购买力会下降25%!



那么,这会给目前仍然持续火热的大温地产市场当头一棒吗?未来几个月或者未来一两年,大温地产走势如何?会迅速回落、平稳、还是交易量仍然上升?这需要权威业界专家的解答。


为了解决大家的困惑,昨晚,由JOHOME温房网打造的《大咖之见》系列讲座,特邀多位嘉宾为大家指点迷津,共同讨论新的贷款压力测试对地产的影响。



参与此次讲座的嘉宾是大温地产金牌经纪Tracy Niu牛蕾、知名贷款公司DLC Elite Lending资深房贷经理Jocelyn Liang、JOHOME、新趋势地产创始人彭巍继续担任讲座主持人。



压力测试变动,不会直接反应到利率上



首先发言的是资深房贷经理Jocelyn Liang。Jocelyn指出,早在2016年加拿大就推出了压力测试,根据市场动态调整,并不是一个新鲜事,从4.79%到5.25%的升幅也不算很大。



根据本地收入贷款的客人当然会有影响,但影响不大,贷款额度只会下降5%左右。压力测试和实际拿到的利率是没有关系的,压力测试数字上升,不会直接反应到利率上。


税前年薪10万、没有任何贷款的客户,如果想买70万、没有出租单位的房,以现有的贷款压力测试最多可以贷56万,在新的贷款压力测试下会下降到53万,首付要增加2.5万到3万,影响不算大。



能承担的房价下降25%?没有这个说法



关于网上说的“能承担房价下降25%”,其实是个悖论。Jocelyn指出,这是指没有贷款压力测试和新贷款压力测试之间的区别,而不是现有贷款压力测试和新贷款压力测试之间的区别。



所以,实际承担房价下降的是先前所说的5%,而不是25%,不要被这个标题误导。尤其对于首付比较充足的客人来说,贷款压力测试变动的影响更加小。



小的政策,不会直接打压房市



随后发言的是大温金牌经纪Tracy Niu牛蕾。牛蕾认为,贷款压力测试变动属于小的政策,不会直接打压房市,买家完全不必要慌张。



那么,大温地产市场走势如何?即便不考虑贷款压力测试变动,销售还能很火爆吗?牛蕾根据数据指出,目前来看4月份的销量比3月份略微下滑一些,但并不是贷款压力测试的原因。


最主要的原因是疫情非常严重,让人们看房意愿下降,这个问题比贷款压力测试变动要严峻很多。另一个原因是春季上市的房源很多,让售挂比会相对变低。



房价也许不会再涨,但一定不会暴跌



牛蕾认为,没有人是预言家,很难说房价接下来一定会涨,但根据多年经验,温哥华房价大跌的可能性几乎没有。年年都说温哥华房市是泡沫,但这个所谓“泡沫”从没有破裂过。贷款压力测试,不可能伤筋动骨。



牛蕾指出,贷款压力测试上调已经进行过很多次,从来都没有让房价短时间下跌过,基本上还是稳中有升,这次应该也不例外。


尤其是疫情带来的通货膨胀,所有东西都在涨,本身就最保值的房子更加不可能下跌,遑论大跌。此外,温哥华一直以来都是买家、新移民青睐的地方,吸引力只会增加不会减少。


随着疫情后新移民的加快登陆,温哥华房价还会很坚挺,继续上涨是情理之中的事,比如各个族裔的留学生都是未来买房的主力群体,因为拿加拿大绿卡相当容易,留下来安居不是难事。



“我经历了温哥华地产的好几个周期,有涨有跌,但大趋势是不会变的,以涨为主”,牛蕾表示,“对换房的客人来说,永远不用担心买在最高点上,因为大温房价永远不存在最高点这个说法。”



在讲座后的问答环节,观众们就自己关心的相关问题请教了两位嘉宾,以下问题很有代表性:



最近大温各区域房屋销售状况如何?


牛蕾表示,整体情况和3月变化不大,但菲沙河谷区域会更加活跃一些,比如素里、兰里、枫树岭、阿伯茨福这几个城市。最主要的原因是起价低、容易被买家接受。



最近大温哪种房型最受欢迎?


牛蕾认为,目前最活跃的房型是城市屋,尤其是菲沙河谷的城市屋,低开高卖的情况比比皆是。接近独立屋的居住体验,而又比独立屋便宜很多,让城市屋成为“疫情时代”的香饽饽。



浮动利率随时会变动吗?


Jocelyn指出,只有央行基准利率改变的时候,银行才能改变浮动利率,不会特别频繁的变动,在未来两年上涨的概率不大,因为经济形势还处在比较严峻的状态。


投资出租房的话,哪种房型好?


牛蕾表示,首先要取决于首付多少、能贷款贷到多少,如果只够公寓的话那也别无选择。而且,公寓出租回报率并不低,尤其是天车站旁边。



找贷款经理和直接找银行,办贷款的区别是?


Jocelyn表示:找贷款经理的大部分客人,一方面是因为能找到最适合自己的方案,另一方面是因为在银行贷不下来,所以才找贷款经理。


贷款经理会根据客人情况,帮客人选择合适的银行或者贷款机构,因为贷款经理熟知各大银行的状况,事半功倍。

通过嘉宾们的发言,想必大家对贷款压力测试将如何影响大温房地产市场有了更深入的了解。JOHOME温房网将会在未来继续定期为大家带来相关干货讲座,敬请期待!


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