据GEORGIA STRAIGHT报道，近日温东Joyce天车站附近的Clive街上，有2幢独立屋在挂牌销售，占地大小基本为标准地，挂牌价比2021年的政府估价都高出270%以上。

这两幢房子，一个是Clive街3335 号，4卧3卫的两层独立屋，5月20号上市，挂牌价$458.8万；2021年的政府估价是122.56万元，要价比估价高274.3%。

另一个房子是Clive街3347号，也是4卧3卫独立屋，同一天上市，挂牌价同样是458.8万元；2021年的政府估价是122.72万元，要价比估价高273.9%。

这些房子之所以敢以这么高的价钱挂牌，首要原因，是3个月前温哥华市议会批准了同一条街上一个新开发项目的重新规划（rezoning）申请。

房地产公司Nexst Clive Development Ltd拟拆除Clive 街3235号到3261号这一片区的5幢独立屋，改建成一幢6层公寓大楼外加5套3层半高的城市屋，一共68套，其中62套是面向市场出售的单元，6套是面向市场的出租单元。

Clive 街3235号到3261号地块落在温哥华市府的《Joyce-Collingwood 天车站分区规划》（Joyce-Collingwood Station Precinct Plan）中，开发商的改建申请符合市府的规划蓝图，因此获得批准。

《Joyce-Collingwood 天车站分区规划》于2016年获得温哥华市议会批准，并于2017年修订，目的是在Joyce-Collingwood天车站附近创建一个“紧凑、可持续、以交通为导向的社区”。

小编在温哥华市政府的网站上查看了一下这个规划的具体内容。

《Joyce-Collingwood 天车站分区规划》集中在Joyce-Collingwood车站附近的两个街区内，面积约为30英亩，就是下图中的红色区域。

现有的房屋主要是独立屋(RS-1)、多户住宅(RM-4N)、商业物业(C-1和C-2C)和商住混合物业（CD-1），大多数房产属于独立屋。这个小分区被东西走向的天车轨道一分为二，北面是Wellington大道，南面是Kingsway大道，西面是Rupert街，东面是Ann街。

按照市府的规划，越靠近天车站的区域，可建的住宅的密度越高，也就是高度越高。

下图是这一区域的详细物业分区规划（zoning）。

物业分区的改变，给原地的业主带来了一夜暴富的机会。邻居抱团进行土地整合，把土地高价卖给开发商。如果分区规划的密度越高，溢价就越高，真的是业主躺着数钱！

前述的Clive街3335号和3347号都落在橘黄色区域，这里的规划是低到中高度的住宅，土地整合后可以改建多层或小高层公寓大楼，因此目前这两套房屋也是这一区域溢价最高的房屋。

其他正在挂牌的Clive街3210号到3262号，共7幢独立屋，位于黄色区域，这里的分区规划是城市屋，密度较公寓低，因此挂牌价也稍低，价格最高的是3210号，挂牌价329.9万，其他6幢都是289.9万。相比2021年的估价，溢价也都在100%以上。

从长远来看，人口增加、住房密度提高是大趋势，主要交通干道沿线是最可能率先提高密度的区域。对房地产投资有兴趣的读者，不妨再去挖掘一下温哥华哪些街道的区域规划可能会改变。