大温首例!开发商上诉成功 免交220万这个税!大家一起上 省府少收几千万

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2018年2月份,BC省府立法,从2019年1月1日起,对评估价格300万至400万元的住宅征收额外0.2%的学校税;对评估价格超过400万元的住宅征收额外0.4%的学校税。

 

所以也有人把这项税称为“豪宅学校税”,很多多年前以较低价格买房的屋主对这个税恨的牙痒痒。

 

但拥有4个或以上租赁单位的物业(residential rental buildings),可以从该学校税中被豁免。

 

然而就在最近,原住民开发商Musqueam Capital因为自己在UBC的一个出租公寓项目被征学校税,提起了上诉,最后获胜,免交高达220万的学校税。《温哥华太阳报》表示,这项裁决,可能对BC省一些住宅开发项目产生重大影响。

 

BC省物业评估上诉委员会(Property Assessment Appeal Board)本周表示,向正在开发的住宅物业征收学校税是不合适的,而且会适得其反——尤其是出租公寓,其中大部分租金低于市场价格,比如Musqueam正在建的这个UBC的项目。

 

委员会的决定说:“对正在开发的住宅物业征税,尤其是旨在创造更多出租房屋的开发项目,与省府的目标背道而驰,会适得其反。”

 

Musqueam Capital Corp.是住房供应链的积极参与者,”开发商首席执行官Stephen Lee表示,“因此,上诉委员会的裁决支持我们正在进行的努力,不仅帮助了急需的住宅开发,而且同样重要的是,没有用适得其反的税收措施限制Musqueam部落的经济发展。”

 

物业评估上诉委员会主席Simmi K.Sandhu周四表示,这是委员会关于学校税和此类物业的第一个决定。

 

该决定可能会对原住民以外的物业所有者产生重大影响,包括BC省最大的开发公司和地主们。数十家BC省最大的业主都正在面临类似的问题:几百块正在开发的土地被征税——总价值达数十亿元。

位于温哥华的房产税代理人Paul Sullivan说,这些业主认为学校税不应适用于正在开发的住宅项目,他处理了Musqueam部落的上诉,并参与处理了其他数十处项目的上诉。

 

全球税务公司Ryan LLC的区域负责人Sullivan表示,这个结果对其他上诉不具有法律约束力,但他希望这将是“一个好的示范,帮助省府阐明税收的意图,并对其他的上诉提供指导。”

 

原住民开发商Musqueam Capital正在将一块8公顷的土地开发成一个综合项目,该项目拥有1200套住房,平均每套面积1000平方英尺,包括出租单位和经济适用房、零售空间、社区中心和日托班。

 

这三个地块的总评估价值超过2.8亿元,其中大部分被归类为住宅。Musqueam Capital已经为土地缴纳了常规地税,但对学校税提出了异议。

 

Musqueam Capital于2013年提交了这块大学捐赠地的重新规划,该规划于2016年获得批准。今年4月,Musqueam Capital开发总监Joseph Bros在为期三天的上诉委员会听证会上说,“该项目正在尽快推进。”

 

2018年实地考察的BC物业评估师表示,这些房产空置,只有“小型活动”,他认为是处于“施工前”。而2019年是学校税正式实施的日子,空地是在缴税范围内的。

 

但考虑到当时已经进行的工作,“不能说一个准备开发的土地目前没有用途,”委员会写道。此外,由于这些房产“正在开发以提供出租住房,这解决了BC的住房危机,这正是学校税要解决的。”

 

如果所有上诉中的开发项目都能免收学校税,很难立即知道该裁决会对省府的钱包产生什么影响。但Sullivan估计,这可以为这些住宅开发商减少数千万的税收,这将降低租房者和购房者的成本。

 

在听证会上,Musqueam的代表说,学校税是为了“劝阻那些空置大地、豪宅的‘土地投机者’,或者至少让他们在空置时缴纳税款。”

 

Musqueam的项目不是囤地的情况,Sullivan说。“我们会认识到囤地对住房供应有害。但有时候不是故意囤地不建设,是开发的流程比较长。”

 

Sullivan说,这一决定对于出租和可负担住房开发尤其重要,因为它们的利润特别低。

 

学校税最直言不讳的反对者,不出所料,是豪宅屋主们。2018年,愤怒的业主们在大温甚至加拿大知名豪宅区——West Point Grey举行集会。

 

当时的抗议活动非常激烈——部分业主甚至挥舞标语牌攻击该区省议员尹大卫David Eby——他现在是BC省的住房部长。根据2018年的一项民意调查显示,许多受访者不赞成将学校税的范围扩大到更便宜的房产,但大多数人支持现行的学校税,即针对价值超过300万元的房屋。

 

 


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