一块农地一夜暴涨12倍,业主急了!

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近年来,越来越多的人开始投资农地,农地的价格也随之水涨船高,甚至有人在农地上盖起超级豪宅,并挂出千万级别的价格出售。

 

2017年,列治文近郊一块占地20英亩的农地就卖出了920万的天价,但当年这块农地的政府估价仅为84264元,一年的地税仅397.84元,地税低得可怜,几乎没有。极低的地税,也成为农地抢手的原因之一。

 

但是,农地并不意味着其物业属性就一定是“农业”并保持极低地税,BC省对于“农业”物业属性的界定有严格的规定,即使它确实是在农业保留地上,仍有可能一夜就“身价”暴涨数十倍,变成“住宅”属性,导致地税大幅提高。

 

最近,阿波茨福特的一桩农业物业估值申诉案,就揭示了“农业物业”是如何变成“住宅物业”的。

 

CTV News近日报道,阿伯茨福德郊区一处占地9.5英亩的物业,地址是4115  Ross Road2022年的物业估值为286.3万元,但2021年的估值仅为23.9847万元,一夜暴涨12倍,其原因就是物业属性从农业+住宅混合“升级”为纯住宅。

 


于是,业主向BC省的物业估价部门——BC物业估价局(BC Assessment)提出申诉,要求重新评估。

 

按照BC Assessment的分类,BC的物业一共分成9类:

1类,住宅 Residential);

2类,公用事业 Utilities);

3类, 支持性住房 Supportive Housing);

4类,重工业( Major Industry);

5 ,轻工业 Light Industry);

6 ,商业及其他 Business and Other);

7类,受管理的林地 Managed Forest Land);

8类,休闲娱乐类物业、非营利组织( Recreational Property, Non-profit Organization);

9类,农业(Farm)。

 

对一般居民来说,最熟悉的就是住宅类物业。住宅物业当年的政府估值是前一年71日的市场价,即2022年的政府估值是202171日的市场价。

 

如土地被归为“农业”物业,则不会按其实际(或公平市场价)价值评估,而是按照《农地土地价值条例》( Land Values for Farm Land Regulation)中的规定评估土地的价值,《条例》中指定的评估方法通常使土地的评估值大幅低于土地的公平市场价。

 

然而,对于“农业”物业,BC省有非常严格的界定标准,土地上必须生产出规定数量的符合品质要求的主要农产品来销售,如农作物或牲畜,必须符合《农业物业分类条例》(Classification of Land as a Farm Regulation)的要求。

 

此外,如果一处物业同时存在几种截然不同的用途,会归入“混合用途”(Split Classification)类别。例如, 商业和住宅可能同时存在一幢大楼里,或某个物业集住宅、农业和林业为一身。在这些情况下,BC Assessment会按各个类别所占的比例来分别计算,然后相加算出总估值。

 

4115  Ross RoadBC省的农业保留地上,确实是块农地。地块上有一幢平房为住宅,其他建筑还有独立的仓库、商店、工作间等。住宅面积只有1400平方英尺,另外还有1400多英尺的半地下室层,一共42全卫1半卫。

 

BC  Assessment的数据,过去三年这个物业有过两次交易。一次是20195月,成交价为208.8万元;一年后再次易手,20206月的成交价为213.5万元。也是说,现在的业主是2020年以213.5万元的价格从上一手业主那里买来的,即2020年这处物业的市场价在210万左右。

 

尽管2020年该物业的市场成交价为213.5万元,但它2021年的政府估价仅为239847元,原因就是这处物业包含住宅和农业两个分类,农业物业的属性大幅拉低了物业的估值。

 

根据物业评估申诉委员会(Property Assessment Appeal Board)公布的裁决文件,现业主Gurtej S. Bath 20208月获得这处物业,并打算发展成蓝莓农场。在上一手业主那里,农地出租给他人用作养牛场,符合省府对农业物业的界定标准。

 

由于产权发生转移,物业评估员要求现业主Bath提交一份新的《农业物业分类通用申请书》(General Application for Farm Classification),Bath根据《农业物业分类条例》的要求在20211031 日提交了新的农业物业分类申请。

 

申请书中详细列出了蓝莓农场运营计划:占地面积为7.0英亩,预计年产量为3.5万英镑;计划在20226月种植,20257月收割。

 

然而,物业评估员在2021129日巡查了物业之后,发现物业的状况并不能满足《农业物业分类条例》中对蓝莓农场的发展要求。当时,土地正处于清除植被的过程之中,物理状况不足以证明这是“建设中的农场”,而且原来的养牛场没有续租, 怎么都无法将这块地划归为“农业”属性。

 

因此,在2022年的政府评估中,4115  Ross Road全部被划归为“住宅”类别,整体估价为286.3万元,其中土地价值245.1万元。

 

业主Bath虽然提出了申诉,但其所提交的证明文件都无法有力地证明2021年这是一个积极建设中的农场,以满足《农业物业分类条例》的要求,两次申诉都被驳回。看来,2022年的地税,业主只能大出血了。

 

不过,好在BC省的物业是一年一评估,希望这位业主能在今年加快农场的建设进度,让2023年的评估值回归“农业”属性。

 

 


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