房地产买卖实战的过程中，房地产投资也有“彼得原理”的存在：

一个社区的发展总是从价值被低估开始上涨，一直会上涨到价钱远超价值，然后进入漫长的平衡和衰退期。逐渐又重新开始循环，周而复始。

所有社区的发展莫不如此。这个世界唯一不变的就是变化，用静止的眼光来看问题和指导自己的投资行为，无异于刻舟求剑，很难得到满意的结果。

并非所有的房地产投资都是长线投资会收益最好。事实上，根据社区的发展变迁，利用彼得原理，把握好波段，会获得极好的收益和把风险降到最低。

彼得原理是美国学者劳伦斯·彼得在对组织中人员晋升的相关现象研究后得出的一个结论。在各种组织中，由于习惯于对在某个等级上称职的人员进行晋升提拔，因而雇员总是趋向于被晋升到其不称职的地位。彼得原理有时也被称为“向上爬”理论。这种现象在多伦多的房地产市场也无处不在：一个好的学区在一段时间的疯狂上涨后，社区和学区无法和房价相匹配，从而社区和学区开始不断恶化，进入漫长的衰退期;一个交通便利的社区由于出租和分租房太多，导致房价无法上涨，形成“好租但不好卖”的局面。

最近我婉拒了两个卖家的卖房需求，其中一个是在一个交通便利的地点89年买了一个1700尺的condo，买入价是21万，而现在呢？他楼上同样的单元刚刚卖出去是14万。22年的沧海桑田，当初的21万变成了今天的14万。这个卖家的要求是尽可能把他的房子卖得高点，让他少亏一点。但是明年这个区域这个condo的价值预料还会进一步下跌，卖给谁都不合适啊。至少我不愿意去做这样的事情，我不想买家高价买一个没有未来的房子，又不想卖的过低让卖家觉得我没水平，所以最好的选择就是不卖。

另外一个卖家是4年前买的一个学区房，他老不在这里住，今年才长住下来，但他发现这里的社区和他买进时大不一样了，学区好象也完全不行了，最要命的是，他发现4年了，他买入的房子基本没怎么涨。他买进时的价钱是58万，现在的价钱最多也不过是63、64万，而且他还需要花费一定的装修费用才行。他的要求是至少让他净赚10万。按道理这个要求在很多社区是不高的，但这个要求对于他买的房子而言，简直就是天方夜谭，是不可能完成的任务。就好象再好的名医也不可能医好一个腿脚残疾的人，让他跑得和刘翔一样快一样。  

从来没有什么一成不变的社区。社区即人，好的社区就是富裕程度较高的人集中居住的社区，就是有钱人看好的多的社区。不好的社区即是出现反淘汰的社区，就是有钱人，条件好的，素质高点的人都往外搬，钱都往外跑的社区。大家都知道，投资房地产，最怕买到不好的社区，或者是正在变坏的社区。

关于社区，看了许多同行的论述。有说社区主要有好学校的，有说主要要交通便利的，也有说要风景优美什么的，看似都有点道理，这些都不那么对，我的定义是：

选择好社区就是选择和中产以上阶层住在一起。好社区就等于中产以上社区。

选择了好社区，就一定能升值和赚钱吗?

买对社区，只有50%的机率能赚到钱!还有25%的机会可能只是平手!只有25%的机会是亏损的!(买错社区，50%亏钱!50%不赚钱!)

按推断，即便是在一个慢牛市场中，真正能在房地产市场中把钱赚到口袋里的人也只有1/4而已，还有1/4的人是亏本的；1/2的人是基本不赚不赔，只赚了个免费住而已。所以，房地产市场绝对没有大家想象地那样风光和有钱赚，尤其是在未来数年。

多伦多的平均房价会继续上涨，平均每年仍会在5%以上!但真正能赚到钱的人却会越来越少，会少于20%!亏损的人会超过25%，尤其是最近几年不加选择狂热买condo的人和买错社区的人，亏损面会比较大。

就象炒股，大盘在上涨，股民在亏钱!房地产市场有时候也是如此!那上涨的那些帐面利润去哪里了?一定被政府的税费拿走了，二是每次交易都有不菲的交易费用，三是通胀也使帐面利润被吃掉!

这样的思考和研究结果让我自己都大吃了一惊。以前我的观点是“长租不如买”，认为只要是买一定比租好，现在看来买房子有50%的可能性还不如租!如果买错社区，就不如租了。这就是那些不好的社区的房子为什么不涨价，而且还不好卖的原因了。即便是买对社区，也有25%的可能性不如租。

在任何市场任何社区任何时机，能赚到钱的人仅仅不到25%而已(除去中间费用)，能赚到丰厚利润的人不足10%!真是房市有风险，入市须谨慎。

整体房地产市场上不上涨和投资者个人本身能不能赚到钱是两码事!我们根本用不着因为整体看涨而沾沾自喜，也无须因为整体下跌而怨天尤人。作为一个专业的经纪，帮自己的卖家和买家赚钱甚至赚大钱是天职，让自己的客户亏损是一件羞耻的事情。  

怎样才能在房屋买卖中赚到钱，甚至赚大钱?首先你要买对社区，其次，你还要买对时机，不要买到彼得原理中那已经价钱超过价值的那部分就行了，否则到手的利润可能变成亏损。

关于时机点的判断，和大家分享一个“温水煮青蛙”的故事“：

美国康奈尔大学的一班研究人员，把一只生蹦乱跳的青蛙放入一个注满热水的大锅里，观察他的表现。青蛙一落入热水中便”嗖“的一声串了出来，是热力使他即时作出反应的。

研究人员把大锅换上冷水，又把这只青蛙放进锅里，这样的水温使青蛙感觉舒服，于是便留下来了。接着他们用小火慢慢加热，让水温徐徐上升，青蛙在水里自由浮动。啊，太舒服了。等水越来越热了，直到热的实在要命的时候，青蛙才想到要从水里跳出来，可是太迟了，热水已经耗尽了他的能量，他只能看着自己被活活煮死。这就是著名的“温水煮青蛙”的故事。

这个实验最大的启发就是：做人做事要有危机感，要有预见力。有时候看起来很美好的事情往往不那么美好。其实在做房地产投资选择社区的时候，有时候需要用追随策略，但大多数时候追随策略可能是错的。简单地说，当你用不菲的价钱去买一个人人尽知的好社区的时候，这笔生意往往可能蕴涵较大的风险，甚至不是什么好的交易。

作为一个专业地产经纪，帮助和指导自己的客户做地产投资时，一般遵循两个原则： 一，长线投资讲究提前布局，耐心等待。往往能获得非常大的回报。 二、短线投资可以用追随策略，但需要后发先至，快进快出，决不拖沓。

今天你被白水煮蛙了吗?如果是，趁还来得及，赶紧跳出来!