一个房子的地点和自身状况是卖房的基础。房子自身条件好自然追逐的买家多，也往往能够卖出更高的价钱。但是房子之间地点和自身状况的差异仍然是可以用价钱来衡量的。而事实上，再好的房屋也有缺点。对于买家而言，没有最好的房屋，只有更适合的房屋；对于卖家而言，也没有不好卖的房屋，只有不好卖的定位。一个房屋要卖得好，首先要定位准确。其内涵包括：

　　1. 它是对于市场竞争形势的准确判断和把握，探索最合适的定价区间和售卖方式。有些卖家为了卖一个所谓的“高价”，就盲目制定了一个高的“叫价”。例如，我见过有一个3年新的占地40*160的房子，在9个月前的叫价是260多万元，但最近卖掉的价钱是161万元！整整差了100多万！而实际上这个房屋的正常价值在190万左右，但刚开始不切实际的高叫价和以后的频频降价已经吓退了绝大部分买家，所以只能贱卖！

       在卖房时，最怕的就是盲目叫高价，所谓有理不在声高，卖价高不在叫价高。另外，在一个非牛市的市场上，或者说在一个平衡市和下跌的市场上，一味参照市场最高价来定价也是一厢情愿和有问题的。因为在一个买家有足够谈判能力的市场上，买家通常是不会认可市场上的最高卖价的，这个时候，市场中间价甚至是比中间价略低的价钱都是可以参考的叫价。叫高价卖高价的卖法通常对于有足够定价权的房子或者火爆的牛市是合适的，相反，则需要真实叫价法或者稍低于卖价的叫价方法才可能适用。

     2、.对于一个房屋土地价值和房屋价值的推定，以及在最适合哪种类型买家以及买家的特点和喜好的把握才是卖房定位的核心。一些卖家急功近利，在没有彻底摸清楚房子本身的特性的情况下盲目装修、装饰和Staging,希望捞到一个“钱多人傻”的豪客或新移民，但这往往是劳民伤财费神费钱和不现实的。盲目的跟风或者砸钱，特别是把房子本身并不适应的特点做推广，并且没有采取有针对性地措施，就会必然导致该房屋表现不尽如人意，在与竞争房子相比不时具备优势，不可能给卖家带来实际利益。这种急功近利的卖法最终会毁掉一个本来具有自身优势和潜力的好房子，由一个可能人见人爱的房子变成人人避之不及的房屋。

      3、一个房子的土地价值、房屋价值、社区价值、学区价值等是其价值的重要组成部分，但是在某些时候，针对某些类型的买家，这种价值被极大地忽略了。如果经纪不能发掘出其中的价值，并传递到相应的潜在买家，那么房屋自然很难销售出一个好价钱。如果经纪没有客路找到这样的买家，并让买家理解和认同房屋的价值，无疑是浪费了巨大的商机。很多时候，有些经纪就房屋来卖房屋，而忽略了很多更有价值的软性资源。要知道，房子并非是一大堆建筑材料的堆砌，而是一种生活方式的体现，而是一种整体解决方案。病人要买的不是药，而是能够治疗病症的解决方案；买家要买的不是房屋，而是围绕着这个房子的生活方式和对应资源。对于不同买家的不同特点分别提供有针对性的解决方案，让买家安居乐业才是一个卖房经纪的最终追求，只有这样才能做到买的高兴、卖的放心。

     4、定位看似简单，但其实做到定位准确很难。首先一个经纪是否有这样的洞察力能够知道这个房子最合适的人群是谁？最需要展示的特点和优点有哪些？什么样的定价能够应对目前的竞争？其次，卖家本身并不一定能认可经纪的观点，因为每个卖家对自己的房子都有“感情分”在里面，往往不能客观地看待自己的房子，把自己的房屋看高5%，将他人的房屋看低5%，这样带来的差异已经超过了10%。你要知道一个房屋叫价超过市场价10%会有什么后果？结果就只有一个，卖不掉而不得不降价。降价带来的后果是什么？就是还是卖不掉继续降价，最后得到一个被人趁火打劫的结果，只好更低价卖出或者干脆卖不了。

      5、定位需要微创新。微创新可以帮助定位更加准确并且可能撬动一个不小的市场。卖家的房屋后一般都不会立即上到MLS上去，因为在MLS上你的房子的任何一举一动都会有记录，而且就会开始进行新鲜期倒计时，一旦定价不准没有人看，或者长时间没有人下OFFER感兴趣，这个时候在MLS上的变动都会有相应的负面影响。透过活跃经纪人评价系统、直接客户优先展示好房源系统、投资移民买房置业热点推荐系统等推广，很多时候，最合适的买家和买方经纪就已经找到，最精准的定价区间就已经找到。所谓”微创新”，就是把你的房子不从卖家的角度出发，而是从买家的需要出发。

      例如最近我卖掉了几个后复式5层的独立和半独立屋，就使用了“微创新”系统找到了几个合适的买家，从而一举卖出了个好价钱，买卖双方都皆大欢喜。后复式房子多是在80年代建的，那时候的房子框架横梁等等用的基本都是原木，而且保温绝缘依照的是修订后的更高标准，光源、通风都很好。缺点是很难有新颖的开放式厨房，每间房子都比较小而且厕所不够多。这类房屋就一个家庭的居住而言其居住舒适程度显然比2层的独立屋差一些，但因为可以分成3个独立的柏文比较适合出租，其更适合三代同堂并需要保持相对私密空间的需求的家庭，这样三个柏文,父母一套，孩子一套，出租一套，不是更好卖吗？卖房纯粹是为了出租回报的在价钱上扣的比较死，但想和父母住很近又想要有独立空间的买家对这样的房子就爱的要死。