日前, 菲沙研究所三位研究学者:Ken Green、Ian Herzog与Josef Filipowicz刚推出了一分研究报告,强调解决大温高房价问题,不在于课税,而在于解决供需失衡的机制。
报告中提到,现在空屋税、外国买家特殊税、投资炒作税等声浪喊得震天响,但其实这些政策或许对政府多收税会有帮助,对于解决高房价问题根本没作用。
在责怪有人炒作房产时,别忘了是因为市场供需失衡,才会有炒作空间,才会发生扭曲的市场行为。又有人说要限制移民、限制外资,但是这却是两面刃,或许真能使房市降温,但会伤害其他的经济活动。因此最根本实际的还是要回到供需层面。
菲沙研究所报告认为,应该要松绑现在的建筑许可申请制度。现在的建筑申请许可过程非常繁复、等待时间很久,导致建筑成本居高不下。
美国休斯敦的房价一直处于平稳合理水位,就是因为当地政府对于房地产建案的审批条件是开放快速的,建商很容易就能建房,市场供给量可保持稳定。但目前大温地区的建案审批速度缓如牛步,有时建商要等个两三年才会获得审批,稀有难得就显得异常珍贵,市场心理驱动下,更让房子成为抢手货,价格愈飙愈高。
菲沙研究所也说,不只是审批速度问题,市政府与市民也应该要用更开放的心态接纳高密度城市的来临,因为人口不断涌进大温是不争的事实,如果不能增加都市密度,民众如何找到栖息之所?报告也建议加速交通建设工程,让城市距离缩短,让在市中心工作者,觉得住在郊区不是问题,自然可分散人口。
怡富地产总裁、全加华人联会全国执行主席蔡宏安也认同:增加供给会降低房价的市场逻辑。
他建议三级政府应该可以重新评估ALR(Agricultural Land Reserve)农地保留政策的适宜性,他说,ALR在70年代时开始规管,目的是确保本省的农地储备,不会受到城市扩充和工业发展的影响,但这个政策经过将近半世纪,实在有重新检讨的必要性,时过境迁,法令政策终会过时,需要注入新思维。
况且,目前对于农地的规管很消极,只是不能更改开发土地用途,但不强制业主务农耕作,导致大温许多农地长期休耕,并没有生产粮食,但业主却还是享受农地特有的低税率优惠。蔡宏安说,在某些地区适度让农地可以转作建地,增加更多的房屋密度,就可以消化房屋住宅需求吃紧的问题。
Capilano大学商学院教授朱欣研从比较宏观的角度思考房地产问题。他说,温哥华像世界许多城市一样,逐渐成为高房价俱乐部一员,但温哥华有缺陷:这是个只涨价、不涨工资的地方。旧金山与纽约房价比温哥华更高,但是旧金山与纽约的工作薪资比温哥华高很多,过去10年温哥华的薪资结构成长缓如牛步,与房价涨幅天壤之别,这加速了民怨力量,也反映大温的经济结构严重失衡。
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