加拿大统计局《加拿大住房统计项目》6月11日发布了一项新研究报告，报告表明，大温有85.3%的独立屋和62.6%的公寓都是业主自住，在温哥华市，这一比例分别是81%和54.3%。

加拿大统计局说这个数据的时候，口气是非常乐观的。但来自SFU的城市规划项目主任Andy Yan完全颠覆了这种乐观的情绪。他表示，反过来说，温哥华有近半数的公寓和1/5的独立屋都不是业主自住，非业主自住的定义是业主不住在自己的房子里。而且，温哥华的房屋非业主自有率，在过去十年中大幅上升，而这十年，也是温哥华发生住房危机的十年；言下之意，是投资客造成了温哥华的住房危机。

Yan表示，2009年的数据显示只有35.2%温哥华的公寓不是业主自住，而到了2018年新数据显示涨到了近46%，相当于10年涨了10.8%。某些社区可能涨得更多，比如UBC和其附近的The University Endowment Lands区域，有着高达49%的公寓非业主自住率和47%的独立屋非业主自住率。

对于公寓的非业主自住率来说，大温地区的比率为37%，列治文的比率为37%，高贵林为36%，素里为35%，本拿比为33%，北温为33%，白石为29%，西温为23%。

图片为Andy Yan制作的公寓非业主自住率

先来看看Andy Yan是如何判断这些非业主自住的公寓就是投资房的。Yan表示，如果将用电量作为考量标准来判断是否是空屋，空公寓的比率为5%到8%左右。但在BC物业估价署（BC Assesement）的数据中，公寓非业主自住率达到了52%，如果根据业主地税自住补助申请的数据来看，公寓非业主自住率达到了61%。这说明那些公寓不是空的，而是被用来做投资。 

Yan说道：“当我们看估价署的记录的时候，我们可以发现问题不只是有空屋，而是它们被用来做投资。”而且大量的住房用来做投资不仅会影响公寓价格，还会影响到建筑商建筑什么样的公寓，因为一般投资者倾向于小型公寓。这也会影响到越来越多的短租市场，比如Airbnb。尤其是最近由于政治局势不稳定的问题，在加拿大买房成为了很多人更好的选择。他把近年来越来越火热的房产投资市场，比喻为曾经没灭的烟头现在却成为了熊熊烈火。

《温哥华太阳报》在引用Yan的评论时，也加上了对于外国买家在大温占有一席之地的数据。

报道显示，在9650亿的房产中，有至少750亿的房产是与外国买家有关联的。仅在温哥华市，非加拿大居民就占了340亿的房产，相当于10%。 

但把大温的住房危机与房地产投资、与外国买家联系在一起，这样的研究结论实在是要打个问号。

先说非业主自住是不是就一定是纯粹为了投资。比如你有两套房，一套自己住，一套孩子住，但业主都是你，那你说给孩子的房子算是投资吗？

另外，投资房产本身并没错，温哥华很多租赁型公寓大楼，大业主实际上都是基金公司，很多都是养老基金。如果没有这些租赁型公寓大楼，那些买不起房的人该去哪儿住？另一方面，这也说明房产投资的长期稳定回报回馈了社会，让养老基金保值增值，为养老作了保障，这并不是坏事。

况且，人人都要有自住房这个观点本身就是错误的，买不起的可以先租房。而且，对于生活还没稳定下来的那些人，租房居住才是最好的选择。

对于Andy Yan的这个房产投资与非业主自住率关联的研究，实在不明白他到底要为温哥华的住房危机提供什么样的解决方案。

看看文后网友都是怎么评论的：

“这是一篇骗点击量的文章。

那么，有那么多公寓没有被业主占用，那又如何呢?这仅仅意味着当地居民已经购买了公寓，并有租户住在里面。这增加了租金存量，实际上保持了公寓的供应。难道没有人在办公室里听到每个人都在谈论购买公寓吗?这是全加拿大最大的投资策略。人们以较低的利率购买房产，然后让租户住在那里，支付抵押贷款，20年后你就有了一笔还清贷款的资产。”

“多么可笑的一篇文章。住房既是一种投资，也是一种居住场所。我们生活在一个自由市场社会，而不是一个政府控制的体系。绝大多数的房地产投资都是由当地人而不是外国人进行的。这篇文章和我们最近的政府迎合了那些羡慕有房者并想要打折买房的人。我敢肯定，一旦联邦政府换届，我们最近的压力测试就会消失，一旦我们现在的省政府下台，嫉妒税就会消失。我确实认为，通过犯罪手段购买的房产需要查封，所产生的利润用于补贴老年公寓。”

“这是个笑话吗?这篇文章显然是骗点击量的。如果你想看到真实的数据，请将数据与其他主要城市进行比较。巴黎和旧金山的住房拥有率分别为30%和50%，温哥华离这还差得远呢。”

“本文的意义是什么?任何人都不应该拥有自己的房子或公寓，除非那个人实际上一年365天，年复一年地占据着那个地方。作者想把出租公寓和共管公寓定为非法吗？”

 对Andy Yan 的研究，你怎么看？欢迎留言。