解药还是毒药?加拿大大银行公布房贷还款新措施 未支付利息可转入本金

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根据《环球邮报》的报道,加拿大最大的6家商业银行中,至少有两家允许借款人将部分利息成本转移到抵押贷款所欠本金上,帮助他们应对利率飙升的影响。



这个变化涉及的产品包括两家银行的可变利率抵押贷款产品:多伦多道明(TD)银行的 TD-T 和加拿大帝国商业(CIBC)银行的 CM-T。


图源:ShutterStock


这类贷款产品并非新鲜事物,但在目前利率不断上涨的环境下,正经受着考验。今年以来利率已经上升了3.5个百分点,现在,除了可能拖欠利息,借款人还面临着原始贷款金额增加的风险。


TD和CIBC与其他的大多数主要贷款机构一样,提供可变利率抵押贷款:每个月有固定的还款额,也就是“月供”。这笔钱要按照一定比例先付利息,再还本金。这个比例,也就是抵押贷款利率与加拿大央行的隔夜贷款利率挂钩,是浮动的。轻微的利率变动,只会影响所支付利息和本金的比例,不会导致月供金额的变化。但是利率越高,每个月摊还的本金数额就越小。


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这类贷款合同中都会设定一个利率临界值,一旦当前利率达到或者超过了这个临界值,就意味着全部月供也不够支付利息。这种情况发生时,通常的做法是增加月供。


但是TD和CIBC新的做法是,在某些情况下,允许增加原始贷款额,也就是抵押贷款本金。具体的做法是在实际利率超过触发利率时,允许借款人不增加月供,而是把利息的未支付部分计入抵押贷款的本金和未偿付的本金余额中。


两家银行都表示,在这种情况下,他们会主动与客户联系,告知客户不同的解决方案,并帮助他们选择最适合自己需要的计划。由于即将发布财报,两家银行无法就这种情况发生的频率发表评论。


提供同类浮动利率抵押贷款的金融机构中,加拿大皇家银行(RBC)的 RY-T和加拿大丰业银行(Scotia Bank)的 BNS-T ,不允许本金增加。蒙特利尔银行(BMO)的 BMO-T 尚未表态是否允许这种情况发生。


根据CIBC截至731日的最新季度业绩,尚未发生借款人将未支付的利息计入本金的情况。然而,银行对这种情况的发生已经有预期。CIBC的首席风险官Shawn Beber在今年夏天的一次电话会议上就表示过, 如果利率继续上升,可能会看到这类情况发生。


目前,加拿大央行的基准利率已经从3月初的0.25%上升到3.75%。随着央行准备再次加息,更多的借款人承受着越来越大的压力。


对于借款人来说,压力的一个指标是偿还期的长度,也就是全额偿还贷款所需的时间。过去几个月里,加拿大主要银行发放的抵押贷款中,偿还期超过30年的占比越来越高。


CIBC、RBC和提交的BMO文件显示,偿还期超过30年的抵押贷款比例最近在三个月内翻了一番。每家银行都报告说,截至7月31日,大约四分之一的住房抵押贷款都有30年以上的偿还期。而TD银行没有披露抵押贷款原始合同以外的摊销期,其抵押贷款项目目前的摊还期限外界不得而知。


根据联邦银行业的规定,借款人贷款金额的一定比例必须始终分期偿还。但加拿大的银行监管机构,金融机构监督办公室(OSFI)也表示,“希望贷款人的风险管理能够对不断变化的情况作出反应,并相应地调整做法。”


同时,联邦抵押贷款保险商加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,CMHC)允许抵押贷款增长至可变利率借款人原始贷款额的105%。


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但在被允许增加贷款金额的情况下,借款人实际面临着更高的风险,即债务可能超过房屋的价值。


举个例子,一处房产价值50万,房主支付了5%的首付2.5万元,从银行贷款47.5万。如果按照CMHC规定的105%的额度,现在贷款金额增加到498750元。注意这里还没有将CMHC的保险费计入抵押贷款。如果算上保险费,贷款金额将再增加4%。(CMHC表示,其保险单不属于联邦银行规定管辖的范围。)


与此同时,如果该房产面临今年全国范围内典型的10%的价格下跌,那么该房产目前的价值为45万元。那么,这个房主如果现在卖掉房子,不但首付拿不回来,还会倒赔48750元。


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根据CMHC的说法,如果抵押贷款的月供“至少每五年重新计算一次,以确保能够在最初设定的分期偿还时间表内还清贷款”,那么“负摊销”就是被允许的。


但是,CMHC允许被担保的贷款余额超出初始贷款金额的规定,可能是有问题的。市场研究机构North Cove Advisors的创始人Ben Rabidoux就认为,这一动向“非常糟糕“。


首先,CMHC作为房地产市场中“代表加拿大纳税人的风险管理者”,这种做法不够“审慎”。其次,抵押贷款余额如果增加了,当房主需要重新签订抵押贷款合同时,可能会受到巨大的财务冲击。因为在续期时,贷款人必须使抵押贷款回到原来的摊销时间表。


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例如,一个借款人买了一套房子,抵押贷款期限为5年,摊还期为25年。5年后,续签合同时,他们的贷款人将重新计算月供,以便剩下的抵押贷款余额能在剩余的20年内还清。


这时候,有两个风险因素可能导致月供大幅增加:


1、由于在第一个5年还款期内,利率增加而月供金额不变,导致本金偿还的部分不及预期,实际摊还期被拉长了。


2、在重新续签贷款合同时,利率比最初定约时更高。


这种情况下,如果原始贷款金额也增加了,借款人就必须在20年的时间里还清可能比最初贷款额还要高的债务。


这不就意味着之前的5年白忙了?高利率、高通胀的情况下勒紧裤腰带付月供,债却越还越多?那这利息转本金的做法,不啻于饮鸩止渴。




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