加国半数持浮动房贷的人已达触发利率 大温楼市一枝独秀

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根据Global News的报道,截止10月底,加拿大持有固定还款额的可变利率抵押贷款持有人,有约50%达到触发利率。由于市场利率预计将继续上升,央行预计,到2023年年中,这一比例将上升到65%。这类贷款的持有人大约占加国所有抵押贷款持有人的13%。

这些数据来自央行推出的金融脆弱性指标数据平台。建立该数据平台的目的是通过关键指标追踪各种抵押贷款持有人在利率和借贷成本升高过程中所受的影响。


在2021年和2022年初的大部分时间里,可变利率抵押贷款特别受欢迎。这段时期也正是房价飙升并见顶的过程,同时央行尚未开始加息。对于那些希望换房和首次购房的人来说,低利率使这类贷款产品门槛低、压力小,是融资的好方法。


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然而,今年以来,央行进行了历史上最激进的紧缩行动之一。迄今为止,政策利率已经上升了3.5个百分点。采用浮动贷款利率的家庭正面临着比贷款开始时高得多的利率。


央行高级副行长Carolyn Rogers在周二的一次讲话中提到,抵押贷款成本的增加会陆续波及更多的加拿大人,使拥有住房的成本更高。同时,房价在下跌,尽管相对于不久之前的快速增长而言跌幅相对较小。我们需要降低房价,以恢复加拿大住房市场的平衡,并使更多的加拿大人能买得起房子。但是,对于那些最近购买了房子的人来说,较低的房价可能带来压力。房屋净值减少也会限制他们再融资的选择。


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什么是触发利率?


可变利率抵押贷款根据每个月的还款额是否固定分为可变月供贷款和固定月供贷款两个类别。可变月供指的是月供的金额根据实际利率的变化而变化,保证每个月支付的本息比不变。这类贷款的持有人往往也是最先受到利率上调影响的。


固定月供指的是月供的金额不变,利率变化影响的是每个月支付的本息比,按照先付息再还本的原则,利率越高,每个月摊还的本金数额就越小。这类贷款合同中都会设定一个利率临界值,一旦当前利率达到或者超过了这个临界值,就意味着全部月供也不够支付贷款利息。这个临界值就是“触发利率”。


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根据央行的数据,加国四分之三的可变利率抵押贷款采用固定月供。


触发利率会触发什么?


当实际贷款利率达到触发利率时,会发生什么情况,根据贷款合同的规定各不相同。


一些人会立即看到他们的月供自动增加,以覆盖更多的利息和本金。另一些人则被允许进行“负摊销”,即在不增加月供的情况下,把利息的未支付部分计入抵押贷款的本金和未偿付的本金余额中。这意味着贷款的整体规模增加,抵押贷款期限也可能随之延长。


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一些贷款机构在借款人达到触发利率之前会主动联系他们,提供一些选择,比如转换为固定抵押贷款利率或一次性付款。其他的选择可能是借款人为他们的抵押贷款进行再融资、提前还款或锁定固定利率,以避免触发点的后果。


加拿大央行估计,固定还款额的中位数增幅将比拥有这类抵押贷款的家庭目前的还款额高出5%左右。但那些在利率“极低”的情况下办理还款期较长的抵押贷款的人,还款额可能会增加20%左右。


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这些“估计”是抵押贷款持有人可能受到的影响的“上限”,也就是最坏的情况。考虑到那些面临还款困难的人有不同的方案可供选择,央行认为许多在疫情爆发前拿到可变利率抵押贷款的房主应该仍在正轨上。


根据央行的数据,可变利率抵押贷款目前约占未偿抵押贷款债务总额的三分之一,高于2019年底的五分之一。副行长Rogers在周二的讲话中表示,由于家庭债务水平高企以及利率上升,加拿大金融稳定的风险增加了,同时房地产市场是脆弱的。但央行预计,整个金融体系可以经受住这一时期的压力。


峰值买家处境艰难


目前,那些在房价顶峰时期入市的购房者处境最为艰难。加拿大房地产协会(CREA)的数据显示,全国市场在2022年3月见顶。在这个月买入的房子,大多数已经成了负资产。


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当贷款价值比率(LTV)达到或超过100%时,抵押贷款就处于资不抵债状态,也就是如果发生债务违约,房屋的价值不足以支付贷款。这种情况下,房主如果卖房,要倒贴钱。


那么要贴多少钱才能还清房贷呢?地产新闻网站Better Dwelling做了计算,如果首付是20%,用2022年3月的全国房价峰值对比2022年10月份的平均房价,那么现在卖房的房主平均要倒赔房价的10%,这也仅仅够还清贷款而已,不包括额外的销售成本,如房地产经纪人佣金、公证费用、搬家费用等等。


目前,加国大约55%的房地产市场都处于相同的情况。安省的中型城市,如滑铁卢和伦敦,LTV最不乐观。如果11月重演10月份的房价走势,到时候这个比例将上升到75%。但是,大温还是全国唯一平均房价同比涨幅仍为正的都市圈



“负资产”听起来吓人,但是对于买房子自住的房主而言,这个阶段撑住了不卖房,就不是大问题。真正需要担心的是投资人。许多有抱负的房东选择负资产投资,希望升值能抵消损失。现阶段虽然不断上涨的租金可能会有所帮助,但利息成本和净值损失涨得更快,这可能会导致更多的投资者不得不考虑削减亏损,或加倍下注以补足资金。


投资者代表市场的四分之一到三分之一,这意味着潜在的重大损失,特别是随着不利因素进一步增加,如全球抵押贷款监管,以及不断上升的利率。正如央行对于房地市场和金融安全发出的警告:面对这些风险,要平安过关,难度越来越大。



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