根据大温地产局最近的报告，本地公寓楼平均售价已超过36万加元，其实新公寓楼平均价格远高于此，地点好一些的轻松超过50多万，还只是两室的一千呎不到单位。与独立屋不同，公寓单位虽然也要按照摊分比例每年缴纳地税，但并不在正真意义上拥有土地，这在很大程度上制约了升值空间。众所周知，升值的是土地，房子本身因为折旧其实是在不断贬值的。因此，在目前已经处于高价位，且供应充足的本地公寓市场，其升值空间是十分有限的。
公寓租金回报很低
与房价的迅速上涨相比，大温地区的租金却普遍涨幅不大。以36万均价的普通两室公寓为例，市场上的租金大约在每月1200元左右，房东还要负责管理费及地税，这两项相加平均每月的成本大约在300元上下，也就是说净租金大约每月900元。这样即使一年都处于满租状态，租金的回报率就是3%，只略高于本地目前的通货膨胀及银行存款利率。
以上计算还未涉及很多其他成本，如：找租客的广告费，家电设备的维修更换，换租客前的卫生清洁费等。尤其重要的是大多数房东不见得能总是维持十二个月满租，新旧租客交替总是会有一两个月甚至更长的空档。这些因素中的任何一个都可能大大降低本来就不多的回报。房东最后还要祈祷不要碰上一个无赖租客，否则不仅租金泡汤，房子搞脏，甚至会惹上纠纷弄得头昏脑胀。
商业物业出租前景广阔
说到投资出租物业，实际上民用的出租物业只是一小部分，更大的市场是在商业物业出租。与回报惨淡的民用物业出租相比，当前加拿大的商业物业出租很多都能够稳定地达到7%以上的租金净收益，而且具有租约稳定，不受中短期市场干扰等诸多优势。然而，商业房地产因为其固有的特性，普通投资者往往不容易参与。
商业物业出租普通投资者不易参与
首先，商业地产单项投资额过大，多数人不能承担。以商场，办公楼，厂房以及仓库等而论，动辄千万加元级别以上，以亿而论的也不在少数，绝对不是大众能承受得了的。
其次，多数人不在商业地产圈内，无法即时获得信息。与居民楼不同，商业物业的信息只掌握在少数行内人手中，没有什么统一的网站、报纸可以查询。所以即便是有雄厚的资金，如果没有本地专业的圈子提供大量即时的信息，也很难寻找到合适的交易。
还有，评估商业地产包含了律师，会计师，评估师，管理公司等一系列专业人士。比如：购买者需要仔细阅读所有现有租客的租约文件，了解是否有不得拆迁之类的条款，否则就可能出现原来想得很好，买来就拆掉重建，结果因为某个租客的“不得拆迁”条款而不得不长时间推后。
最后，商业地产管理难度也较大。其中难度最大的还不是维修保养等技术问题，而是管理租客和租约。这同样需要在商业物业领域有广泛的人脉和网络，否则就不容易找到信用良好的大租客。试想：办公楼的东主们有谁不想把整栋楼租给一个大银行或者政府，签上个十年租约，从此高枕无忧呢？
有限合伙人结构，专业领域各司其职
那么，我们普通投资者是否就真的只能对商业地产望洋兴叹了呢？当然不是。借助有效的投资结构，我们完全有可能参与，并获得稳定可观的收益。有限合伙人（Limited Partnership）就是一种成熟的法律结构，广泛运用于房地产投资、律师、医生等专业领域。简单地说，这种结构分两个部分：一部分是总合伙人（General Partner）主要负责整个项目的运作，一般都由行业内的专业人士担任；另一部分就是有限合伙人（Limited Partner）主要就是投入资金，分享利润。值得一提的是大多数情况下，总合伙人本身也会投入资金，或者说总合伙人同时也是有限合伙人。
商业地产租金与升值，回报稳定而可观
投资商业地产的回报主要来自两个方面：租金和升值，这其中租金占比较大的比例。以目前我们的经验来看，每年的净租金回报率平均可以达到7%左右，这是净回报，也就是已经扣除了管理费用之后的回报。
另一部分来自升值。与民用房地产的估价不同，商业房地产估价一般就是年租金的一个倍数。比如一幢办公楼的年租金收入是100万元，以15倍计算，那么这个办公楼的价值大约在1500万元左右。商业楼盘的价格与租金有直接关系，而租金与通货膨胀相关，所以商业地产的价格增长与通胀率比较一致，实际上是比较稳定的。以过去几年来看，加拿大的商业地产增值平均在每年3%左右。
透过有限合伙的形式投入商业地产之后，资金的灵活性也得到了更加。以目前的运作方式而言，任何一个有限合伙人每一年都有一次将资金全部撤回的机会，这主要是因为有其他的投资者愿意买入，这样就在有限合伙结构的内部实现了流通，而不一定需要通过售出来获得资金。
