每次与客户去看房，都会被问到同样的问题，您看这房子有问题吗？虽然，Trina会按照管理程序的严格要求，建议和推荐专业验房师，在接下来的程序中为他（她）验房。可是每每面对信任的眼神期盼地望着自己，Trina还是不得不给出自己的意见，把能看到的和提示客户必须注意的毫无保留地说出来。

        其实，在买房的过程中的，我们一直在“验房”。

一，第一次看房

        当地产经纪锁定了一处房子，带客户去看房的时候，已经初步确定了房子的地理位置，学区，朝向，年代，面积，房间数，更有图片和视频使您对房子的内部情况也有了足够的了解。看房时，你会体会房子的环境，内部设施的状态，结构的合理性，保养得好不好，等等。这每一步，实际上，你已经在检验这处房子了。只不过因为没有确定，你还不能明确地知道是不是需要更进一步的了解？需要了解的事情还有什么？但是，您的脑海里，已经初步勾画出来大致的轮廓，以及能够满足你的要求的因素有多少。

二，第二次看房

        经过回去之后的进一步考量，比较，你决定进一步探索这一处房子。于是，你需要经纪为你安排第二次看房。其实，一方面，你是要确定自己的决定，另一方面，你是要仔细，认真地研究它了。这其实，已经更接近验房。或者说，实际上你已经自己，根据自己的知识，在验房了。这时候，你更需要专业的支持。Trina通常会在这时候告诉客户一些比较重要的信息。

1，房屋的建筑年代

        房屋的年代通常只有一个大概的区间，尤其是老房子。但是通过资料和判断是会比较精确的给出大致年限的。不同年代建筑的房屋有不同的问题，需要有针对性地去查看。

2，建筑结构

        房屋的主要结构包括基础，柱，梁，承重墙等。如果这些位置出现大的问题，就会影响房屋的安全使用。有时候，装修不当也可能损害房屋的结构。

3，屋顶的状况如何？

        因为我们不能上屋顶检查，只能凭借各种痕迹来判断。有没有水渍，破败的瓦块，裂纹等。一些迹象要多加注意，比如，有大树覆盖在屋顶等。换屋顶并不难，但是如果发现，会为你的买卖过程增加筹码。

4，地下室是否渗漏

        很多客户把地下室漏水与否作为重点。墙体，地板，顶棚，烟囱，壁炉等都需要注意。因为周周墙体和地面存在走水通道，因此有可能产生滲水或漏水。有些漏水情况只发生管道阻塞，下雨、或化雪的时候，漏水之后也可能不留下明显痕迹，因此难以被发现，需要仔细辨认，一旦发现迹象，就需要专业人士进一步的检验。

5，排水有无问题

        排水管的角度，墙周围有没有留坡度等是判断的依据。当然，如果排水不好，是会体现在其他地方的，是可见的。

6，查看管道和设施

        看看管道周围有无渗漏，试试卫生间，厨房的热水，冷水，看工作正常与否。

7，有无严重问题

        通过查看墙体，屋面，棚顶可以看到有无霉菌，及其他可能的虫害等。

8，门窗和Deck

        门窗损坏问题不大，但是很麻烦。因为你很难在买完房之后去同Seller要求补偿。所以，检查所有门窗是不是开关正常，有无损坏。密封好不好。Deck的问题容易被忽视，可能的腐蚀和和虫害有时难以发现。

9， 电器

        检查室内所有电器的运行状态，确保所有灯，电器如冰箱，烘干机，吸油烟机等工作正常，当然，我们只能简单测试和判断。尤其要注意的是插座，对于老房子可能存在更换厨房和卫生间的(GFI)开关 。

10，暖气，空调，通风的状况如何

        锅炉间是个很少有人光顾的地方，应该是整齐干净的。空调的年限大概决定了它的工作状态。简单测试空调和排风，如果有疑问，就邀请专业人员再测试。

三，专业验房

        加了条件在offer里，专业验房师会进行一次持续一至二个小时的验房。专业验房师的经验和工作要求会使得他们的结论比我们的更加深入和准确。我们没有看到的，他们会去看。比方说，他们会上屋顶，可我们不能。有些我们无法得出准确结论的，他们会帮我们明确。

        但是，也有些地方我们不能给出明确的结论的，一般的专业验房师也会忽略。比如，供暖、通风及空调系统。因为验房师也许不愿等到空调工作到最冷的状态，因为他们害怕在运行过程中系统突然损坏，或不愿在新屋主搬进后不久就坏掉而负责。还有，电器，验房师一般只是通过一般性的检查，来确定电器的工作是否正常，而不是对电器的内部件或问题的诊断。这意味着检查的时候或许没有问题，但搬进后可能就出现问题。

        我们知道，验房师在签发的验房报告中通常包括有一个免责声明，从而减轻验房师的责任。因此，如果您仍然对有些问题不解，可以单独聘请一位持牌的专业人员检查特殊的一项，比如空调，通风系统。

        好了，跟着Trina用火眼金睛察看了半天，又有了验房师的专业报告，还是不能达到满意。很难做决定了？Trina要提醒您两点。

        第一，我们产生疑问的或是发现不了的问题，可以在接下来的验房过程中明确。验房师仍然不能得到准确答案的，你可以决定是否聘请专业人员（如屋顶专家、电器专家等）来全面，彻底检查验房师所发现的问题。当然你要权衡一下，花销是不是值得。实践当中，即便是专业验房师，也有不能发现的问题，以一百分取要求也不太现实。

        第二，没有一点毛病也没有的房子。完美真的不存在。房子是人盖的，除了一些特别严重的问题，像白蚁，污染等，较难处理，几乎大部分的问题，都是可以解决和弥补的。只是可能发生的费用你是不是愿意接受，在买卖过程中如何去处理和谈价。新房子问题少，可大家都知道新房子贵。在初步定位买旧房子的时候，你就应该有心理准备，问题或多或少一定会有，因为你付的价格是你接受的价格。弥补缺欠的费用常常是被Seller和卖方经纪考虑进去了的。有时候，一些人容易夸大一些不算严重的问题。进而放弃一处心仪的房子，这也未免有点得不偿失。

        Trina主张，凡事认真在先，尤其是买房大事。做到心中有数，知己知彼，然后还应该有的放矢，明确目的，果断决定，大胆出击。

转自 Trina Wang博客