加拿大的房地产投资行业有着一套非常严谨、精确、奖惩分明的制度和法规。这些制度和法规涵盖了房贷申请、房屋租赁、房屋转售等多个领域。
不论你是身在他国看好加国房地产市场的犀利的投资者，还是居住在加拿大但尚未获得永久居民身份的朋友们，亦或是想在加国以自己的名义为境外亲属、子女买房的成功人士，一定要看完这篇文章，再着手考虑房产投资事宜。
为什么在加拿大投资
对于大多数中国移民来说，加拿大地产的第一大优势莫过于它的永久产权了。一旦你拥有一块土地，一处房产，你可以终身拥有它，并在百年之后承传给子孙后代。
同时，虽然加拿大维度偏高，但是却有多个城市被评为全球最宜人居住的城市，如温哥华、渥太华、多伦多等。完善的社会福利、优美的自然环境、发达的人文科学等技术以及较低的失业率，使得人们趋之若鹜，纷纷想在这片土地上筑造一个自己的家。加国房地产自然也随之水涨船高，成了热门投资对象。
最主要的是，加国关于房地产投资的政策优惠不断，不仅贷款利率比其它欧美国家要低，还非常鼓励外籍人士在本国进行房屋买卖、租赁等活动。
根据加拿大联邦政府的法律规定，外籍人士在加拿大进行房产投资，享有与本国人士同等的权利和义务，但是同时，该法律也赋予了各省权利，为外籍人士的投资活动进行管理和限制。比如安省法律中指出，认同并给予非加国公民拥有或出售房地产的权利，但是，如果是以公司的形势进行投资购买，公司组建地不在安省的话，需要先行取得安省政府许可后方能进行房屋购置、转让或租赁等活动。不过这种许可证都比较容易获得。
申请房屋贷款
在申请房屋贷款的程序和要求上，银行或金融机构对外籍人士与当地居民并没有什么区别待遇。与当地居民一样，申请房屋贷款需要根据申请人的基本情况、收入、信用、首付及房子的位置等情况进行分析并打分。下面几点是外籍人士在申请房贷的时候需要注意事宜。
开设银行账户
外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款的时候，需要在加拿大银行开立全功能的账户，以便支付房贷月供。而且这个账户需要在加拿大境内激活，才可以用于支付，所以在加拿大各大主要商业银行境外分行开户的人士，通常需要亲赴加拿大激活账户才可以。除去亲自入境加拿大，去银行激活账户之外，我们还有另外一个方法，方便那些短期内不方便入境加国，但是想投资房地产的人：我们可以与加拿大境内的本地居民（亲戚或朋友）共同申请设立一个联名账户，所申请房贷的月供或其他支出可以由这个账户来支付。
取得信用记录
加拿大信用局除了认可美国和欧洲少数几个国家的信用报告之外，绝大多数的非本地出生贷款申请人的信用都是在加拿大登录后才开始建立的。但是，为了迎合市场竞争的需要，各银行和金融机构针对这部分申请者制定了周全的贷款政策和计划，只要您的登录时间在一定年限内，即使没有信用记录或者只有很短的信用记录，也可以申请到贷款。但是，需要特别叮嘱大家的是，对于外籍人士来说，没有信用记录没关系，但不良信用记录将会直接导致你与房贷无缘。所以在加国留学或者工作的外籍人士一定要以长远的眼光看问题，保持良好的信用记录，管理好自己的账单，不要让一次未支付账单的小失误，铸成无法申请房贷的大错。
委托授权书
与本国居民一样，外籍人士申请房贷的时候也可以使用委托授权书（Power of Attorney，缩写POA），如果外籍人士是持短期签证来加拿大，看中了房产并签署房屋合同之后，签证到期需要离境，这个时候，我们可以选择委托授权加拿大境内的亲戚或朋友来处理相关事宜，包括办理房贷和房屋买卖等活动。
银行一般要求申请人本人在贷款生效的当日，在律师的见证下签署有关贷款文件，如果申请人已事先得知交割当天不能到场，则必须在争得房贷机构同意的前提下，提出委托授权申请，而且申请人本人至少要去银行一次当面验证身份。由于并不是所有的银行都愿意做委托授权贷款，所以申请人最好到银行咨询清楚。
关于税务问题
资产增值税
在购买房屋的时候，外籍人士与当地居民所面临的税务政策是相同的，但是在房产售出的时候，就有所差异，由于外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税政策，所以，外籍人士所投资的房屋在出售兑现的时候，其利润部分必须缴纳增值税。
外籍人士在出售房屋的时候必须通知加拿大国税局，并申请一份清税证明（Clearance Certificate），以确认因房产增值而必须交付的税款。该证明会同时发给买方和卖方，以保护买卖双方的利益。如果卖方未能按规定交税，那么买方有可能要承担一部分支付拖欠税款的责任。
对于外籍卖家，律师有权事先扣留高达25%的保证金放在信托户口中，在收到政府发出的清税证明后，律师会用此保证金付清卖家所有的税款，再将余款退还给卖家。如果卖家在截止交税日期30天后仍旧没有拿到清税证明或未能够与国税局结清应缴税款，律师会将此保证金交往国税局，再由卖家报税时去结清。
租赁物业收入所得税
外籍人士如果在加国从事房屋租赁等活动，相关收入所得税都采取先交税后结算的方法。这样做是为了确保加国税款不会流失，因为向境外人士追税，是一件相当有难度并且花费较高的任务。外籍投资者先交税的方法有两种：
第一种是以租金总收入（即未扣除税务、物业等费用之前的租金收入）作为基础来抽税。投资者一年内的总租金收入的25%是要交给加国国税局的，这种缴税法唯一的好处就是投资者无需向国税局申报收入税。而缺点则是除去税务之外，投资者每年的净利润可能是零，甚至有可能亏损。比如，投资者每年有1万元的租金总收入，先行向国税局缴纳2,500的税，然后在扣除物业费、房屋保养等费用后，投资者的毛利可能为零或者负数，但是，即便是这样，这已经缴纳的2,500元税款也不能退回。
第二种缴税方法是以租金净利润作为抽税基础，即扣除应有的租赁开支后再进行缴税。这种缴税方法跟加国本国居民的缴税方法相似。它的好处就是缴税额度可以根据自己的收入合理调整。缺点就是报税程序繁琐。
适宜外籍人士的几种投资形式
在了解了上面几种针对外籍人士的特殊政策和条款后，是不是觉得外籍人士在加拿大投资房地产业并不是想象中那么复杂呢？接下来我们还总结了几种较受外籍人士青睐的加国房地产投资方式供大家参考。
置地盖房：或开发楼盘、或建造商用、工业物业，不少大手笔的海外投资商都看好加国土地的升值空间，将重金投向这里。
旧房翻新：购买相对较旧的房屋，进行整体规划设计后翻新并重售，从中赢利。
物业出租：不论是民用还是商用，都有不菲的盈利空间。赢利可分为租金收入和房屋增值两个部分。
购买农产：购买农用土地的投资者有两种，一种是作为土地投资，以低价买进高价卖出而盈利；另外一种则是投资真正农场、葡萄园等项目。
期房投资：期房也就是人们常说的楼花。投资者和经销商签订买房合同后只需支付5%到25%的房款就可以确定投资房的买卖关系。这种投资优点 是先期投入较少，待3到4年后交房时，投资者可以从高涨的房市中盈利。
来源：温哥华找房网
