楼花的买家激励有哪些?有的“激励”暗藏危机!

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在购买楼花时,建筑商通常努力通过各种激励措施吸引潜在买家。这些优惠政策可以帮买家省钱省心,但是也不是所有奖励机制都只有好处。让我们深入研究这些激励措施,并了解它们的特点。

开发税上限

开发税(Capped Development Levies)是强制性费用,用于支持新增人口所需的开发和基础设施(修路、公共交通、社区设施、水资源和废物管理等)。

一旦建筑许可证获得批准,市府将直接向开发商收取开发税。开发商先支付,但最终会将开发税转嫁给购房者,体现在购房成本中。

问题是,开发税和到项目结束时很可能会大幅增加,这意味着购房者在房价之余,还需要支付比预算多几万元的费用。

许多开发商提供了限制这些开发税的激励措施,以便购房者不必支付超过约定金额的费用。如果开发税金额低于限定金额,那么购房者只需支付较低的金额。限额可以在$5000元到$20000元之间,有些开发商甚至替购房者支付开发税。这种激励措施可以为购房者节省大笔资金。

转让折扣or免费转让条款

有时,购房者可能主动(投资楼花)或被动(规划改变)需要在建筑完成之前出售他们的公寓。由于这时建筑可能还没建好——没有物理层面的楼交易,买方实际上出售的是合同中所概述的权利和利益。这种交易称为转让销售。

开发商必须允许转让销售,但对进行此类交易收费(通常为$5000元至$10000元)。

而激励措施例如免费转让条款(Free Assignment Clause)或转让折扣(Assignment Discounts)降低了购房者这方面的顾虑和成本,保留了购房者在建筑完成之前做出改变的可能。

临时入住期间的租赁权

在许多情况下,买家可以在整栋建筑完工前搬入,通常在竣工前两个月到两年不等,具体取决于许多因素,包括房间在哪层。

此时,开发商将开始收取临时入住费——无论您是否搬入该单元。虽然与支付租金类似,但这些费用具体包括财产税、维护费和未付的房贷利息。

那些选择临时入住的买家,可能希望出租单位,通过租金收入支付这些强制性费用的成本。

临时入住期间的租赁权(Right To Lease During Interim Occupancy)这种激励措施可以降低临时占用费的沉没成本,甚至允许投资者在正式拥有公寓前通过出租来获利。

延长的分期付款结构

许多人在购房时面临的一大障碍是首付。通常首付金额为总房价的15%到20%。

在楼花(presale)中,许多开发商提供了延长分期付款结构(Extended Deposit Structure)的优惠,让购房者在入住前有更多时间和灵活性来筹集所需资金。

典型的延长分期付款结构把付款分为2.5%、5%或10%的递增额,分别在半年到一年或更长的时间内支付。有些结构列出付款金额而不是百分比金额。

有些开发商试图通过在入住前只要求支付5%到10%的定金来吸引购房者。这种看似优惠的政策可能会对房贷利率产生不利影响,随着时间的推移可能支付更多。是否采取延长分期付款结构,需要根据自身短期和长期鹅财务状况决定。

房贷买断项目

房贷买断(Mortgage Buy-Down Program)是近期常见的一种优惠。其中,房贷买断是一项房贷融资技术,让购房者在房贷的头几年或整个周期内享有较低的利率。

卖方向托管账户提供资金,补贴头几年的贷款,从而降低月供。这些款项通常以现金形式提供给购房者/投资者。

然而,卖方可能提高购房价格以弥补买断协议成本。房贷买断可让购房者在获得较低利率的同时,在贷款期内节省利息。

房贷买断通常分3-2-1和2-1两种结构,因折扣点的不同而不同。需要注意的是,房贷买断利率期结束后,月供可能会高于预期。如果买家收入没有增加,可能难以支付高昂的月供。

免费/折扣停车位和/或储藏室

在楼花中,免费或打折的停车位和储物柜是最常见的激励措施之一。在拥挤的市中心,停车位供应有限且价格昂贵,有时高达到7万元以上。

然而,开发商通过免费或打折的停车位来吸引购房者。不仅如此,很多停车位还考虑了电动车充电需求。

储藏室也同样受欢迎,为购房者提供额外的存储空间,通常价格在$1万元左右。

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