§案例1：公寓大厦

   假设有一处包含144个单元的公寓大厦，这座大厦建于1984年，其公共设施费用全部由租户来支付，卖家的要价为5,400,000美元。我们假设你贷到了利息为6%的只付利息贷款（interest only loan），并且你与你的合作伙伴为这笔交易支付了20%的订金。

   卖家可能会告诉你，这处资产的潜在毛租金收入为每年972,000美元，你假设这处资产的空置率为8%。

   你不必太关注这处资产理论上的收入可能是多少，因为它存在着空置的单元。因此，你需要计算出这处资产的有效毛收入。

   有效毛收入（Effective Gross Income）=潜在毛收入（Gross Potential Rent）-空置成本（Vacancy Cost）

   首先，我们计算出这处资产的空置成本：

   空置成本（77,760美元）=潜在毛收入（972,000美元）*空置率（0.08）

   然后，我们计算这处资产的有效毛收入：

   894,240美元=972,000美元-77,760美元

   同时，卖家还会给你一份各项实际开支的表格，这些就构成了总运营成本（Total Operating Expenses）：

   税收             67,200美元

   保险             36,000美元

   劳动力成本       129,600美元

   管理费用         15,800美元

   公共设施费用     48,000美元

   维修与维护费用   115,200美元

   营销花费         10,800美元

   资本储备         36,000美元

   总运营成本       458,600美元

   下面，让我们来计算一下净营业收入（Net Operating Income）：

   净营业收入=有效毛收入-总运营成本

   将上面的数据代入这个公式，我们就会得出这处资产的净营业收入为：

   435,640美元=894,240美元-458,600美元

   既然我们知道了这处资产的净营业收入，我们就可以计算出这处资产的资本化率：

   资本化率=净营业收入/购买价格

   我们把上面的数据代入这个公式，就会得到这处资产的资本化率为：

  0.08=435,640美元/5,400,000美元

   现在，我们已经知道了这处资产的资本化率为0.08，下面，让我们计算一下这处资产的现金回报率（Cash-on-Cash Return），我们在前面讲过：

   现金回报率=（净营业收入-债务偿付开支）/购置成本

   我们已经知道了这处资产的净营业收入，下面看一下如何计算这处资产的债务偿付开支和购置成本。

   如果首付为其总价的20%，那么按揭贷款就是总价的80%：

   4,320,000美元=5,400,000美元*0.8

   如果你贷到的是利息为6%的只付利息贷款，那么每年的债务偿付开支为：

   259,200美元=4,320,000美元*0.06

   购置成本为首付款加上完成这笔交易所需要的所有其它现金开支。这处资产的首付款为其总价的20%：

   1,080,000美元=5,400,000美元*0.2

   其它现金开支通常为一处资产总价的3%：

162,000美元=5,400,000美元*0.03

   因此，这处资产的购置成本为：

1,242,000美元=1,080,000美元+162,000美元

  有了这些数据，我们就可以计算出这处资产的现金回报率：

0.14=（435,640美元-259,200美元）/1,242,000美元

   14%的现金回报率是不错的。我之前讲过，你通常期望一处资产的现金回报率为10%或者更高，这是一笔值得追求的交易。

来源：地产周刊