放眼加拿大的房地产市场，还有哪个城市能比温哥华更炙手可热！不过你有发现吗，近来在路边、媒体、网络上的“高回报的加拿大农地投资”的经纪人广告也随处可见，难道房地产的热潮也影响了加拿大农地的价格？！ 根据加拿大农业信贷（Farm Credit Canada）的 Farmland Values Report 报告显示，2015年由于利率低和农业收入上涨，加拿大各地农田的平均价格上涨了10.1%，但2015年的平均价格上涨幅度并不大， 从数据中可以看出近10年来，加拿大的农田价格一直处于上涨趋势，尤其在2012年和2013年，上涨幅度分别达19.5%和22.1%。 为什么以前名不见经传的加拿大农地突然走俏？ 两次全球性粮荒 有商业投资经纪表示，这股加拿大农地投资热其实一直存在，最早是自2010年底开始兴起，2013年起开始迅速升温。 在2008年和2009年，因西方国家大量使用粮食制造生物燃料，造成了接踵而来的两次全球性粮荒，同时导致粮价的大幅上涨。 于是在2010年初，便有来自苏格兰、乌克兰、中国、印度、韩国等国家的大量投资客涌入加拿大农地市场，大肆购买成片的农耕地，造成价格的水涨船高和购销两旺，所以农地走俏很大程度上是海外资金涌入所致。 加拿大移民政策大转变 在2010年9月，加拿大出台了当时最新的移民政策，将以技术移民为主的政策转为以投资移民为主，并且上调了投资移民的资金门槛。 纵观当时的加拿大，人口稀少、移民来源匮乏的“草原三省”因资金门槛低、手续简单、政策宽松，吸引了大批潜在移民的目光，尤其是萨斯喀彻温省的省提名移民计划（SINP）以及曼尼托巴省的省提名移民计划（MPNP）极具吸引力。 萨斯喀彻温专门针对“年轻农场主”和“农场主”的省提名项目，分别只需要拥有$30万资产、3年以上农业工作经验，或者先行购买萨省农地，提供“资深农业经营者”证明，提前两年签署农地购买合同，并拥有$50万以上资产便可申请移民。 相对于当时的联邦投资移民，$80万拿给政府再加上$160万的资产证明要宽松许多，这也是造成农地走俏的原因之一。 加拿大农地上涨的四个因素 国际市场农作物价格连年居高不下 加拿大西部地区连续多年丰收 加拿大多年来的低利率 政府放松了对购买农地的管制，非本省居民和投资基金也可以购买萨斯喀彻温省的农地 华人购买加拿大农地的目的 “农田情结” 很多有“农田情结”的人，都市在他们眼中的固定形象就是：四目高楼林立，灰尘与汽车尾气漫天，而不是树木成荫、蓝天和鸟语花香；他们青睐加拿大“所有权和使用权都归你”的土地政策，所以在异国他乡买地过一把“地主”瘾，做起了土地的营生，当起了“洋农民”。 赌用途变更 有部分购买加拿大农地的土地并非真想当“洋农民”，而是打算赌“土地用途变更（re-zoning）”。 许多华裔移民在原居地靠土地买卖发迹，眼见大温房价高涨，却有大片农地闲置，既不耕种也不开发，于是兴起在异乡复制成功经验的雄心，买下大片农地，等着土地变更赚取厚利。 农地变成商业、住宅用地从而大赚一笔并非不可能，只是过程繁复，且须经过公听会程序。卑诗省主管农地用途的机构为农地管理委员会（Agricultural Land Commission），地方政府可依发展所需申请变更用途，业主亦可申请，但需先取得市府同意。可以说农地变商业在加拿大大部分地区可能性微乎其微，真正“中奖”的，只是极个别幸运儿。 位于列治文西北角总面积429英亩的 Terra Nova 区早年曾属农业保留地，1980年代业主向市府提出申请，要求变更为公园、住宅、公共及商业用地。 在市府强力支持下，历经热烈公众辩论与协商，省府在1988年动用“内阁裁决”，将 Terra Nova 从农业保留地变更为住宅及商业用途。当时农地价格每英亩约3万元，后Terra Nova每英亩土地价格暴增至18万元，上涨六倍。 但不是所有业主都这么幸运，总面积137英亩的列治文 Garden city ，尽管列治文市政府已取得百分之百的产权，并向省府申请变更为住宅、商业及公园用途，但农地管理委员会就是不同意，连市府也没辄。 住豪宅，利用保护农地政策节省地税 BC省物业估价局规定，只要土地面积超过2亩，农业收入每年超过2500加元，就能被评估为农场，即使业主住在一个大型豪宅里面。 有地产经纪称沿着菲沙河坐落在 Southlands 社区有一些非常昂贵的物业，大多豪宅均符合农地标准，所以豪宅的业主向BC物业估价局拿出农业收入的证明将居住用地认定为农地，在每年可少缴纳近一半的地税。 我该投资加拿大农地吗？ 加拿大农地不失为一个可以考虑的投资新选择，这里有全世界最好的农地，而且从未遇到过极其干旱的气候，并且加拿大农地在过去五年中一直在升值，投资风险较低、回报较稳。 仅希望靠“炒地”捞一笔的人士切忌盲目跟风抢购，出手前应格外慎重。有意投资农地和农业经济的华人，要学习的知识又很多，而且一定要确定自己真正喜欢务农，因为若能自己亲手劳作，达到加拿大中高等家庭收入轻而易举。 长按下面的二维码，就能扫描关注我们的公众号哦~
