看数据，学投资

小编今天教教你，投资温哥华房地产市场，如何简单计算我们能赚多少钱？

投资回报率分析计算公式：

投资回报率 =（税后月租金 — 地税、管理费）× 12 / 购买房屋单价

投资回报率计算的是租金与房价两者之间的相对关系，得出的数据只要大于7%都是很不错的投资。但这个公式适用于简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对银行贷款不能提供具体的投资分析。

具体分析

对于房地产投资来说，计算投资收入有三种途径：

• 房屋出租带来的现金流收益

• 房屋贷款的本金回付

• 房地产的增值

在这三种投资收益中，出租现金带来的现金流收益和贷款的本金回付是更加稳定、更易计算的收益。

而房产的增值则是无法预知的，不过一般而言，根据近几年的温哥华房地产市场，地点选择明智的话可以在200-300个月内完全回收投资。

举个例子

我们以上图，列治文 West Cambie 上的$37.8万的公寓为例。

现金流收益

在贷款时，我选择了35%的首付款，2.29%的三年固定利率，35年付清。

银行月供是每月$849.55，地税每月$104，物业费每月$313.02，费用总计$1266.57。

相同类型的房屋，每月出租的租金为$1750，电费网费由租客自付，这样每个月的正现金收入就是$483左右，但房屋出租不可能没有维修，也不能不考虑空房期。所以用一个业内的平均百分比例来估测这两项费用：3%的维修费用，5%的房屋闲置费用。

这样算来，维修维修和房屋空置时期的费用，净现金收入就是每月$350，年现金流收入就是$350 × 12 = $4,200。

本金回付

再看看这个房屋的第二项收益：房屋贷款的本金回付部分。

在客户所付的每月$849.55的银行月供中，有一部分是银行所收利息，另外一部分是本金，随着时间的推移，利息部分会越来越少，本金部分会不断增加。

利息 ＝ 资金额 × 利率 × 占用时间

所以，投资者持有出租物业的时间越长，本金增长就越多越快。拿这栋房子为例，第一年本金回付为$6,653，第二年为$6,837，第三年为$7,082，可以看出本金是在不断地增加的。

资金投入

再计算下买下这栋房屋所需的资金投入：

35%的首付款：

$378,000 x 35% = $132,300

交易税：

$5,560

律师费，房产登记，及产权保险等费用：

$1,500

海外买家交易税：

$378,000 x 15% = $56,7000

资本投资共计：

$196,060

用年投资收益以投资资本总值，就得到年投资回报率，

第一年：

（$6,653 + $4,200）/ $196,060 = 5.53%;

第二年：

（$6,837 + $4200）/ $196,060 = 5.62%;

第三年：

（$7,082 + $4200）/ $196,060 = 5.75%；

这样的投资收益已经很可观了，如果再加上房地产的增值部分，资金的雪球就会越滚越大。

所以，在温哥华投资公寓，即使有了15%的海外买家交易税，年投资回报率可以达到5.5 — 6%。这样的投资回报率，还是值得的。

长按下面的二维码，就能扫描关注我们的公众号哦~